ゆる不動産投資の今後～3棟目への道～

久しぶりの伊藤圭佑です。先日久しぶりに友人と会って、いろいろ資産運用していることや、いろいろ記事を書いていることなど話して驚かれました。特に驚かれるのは、アパート2棟で不動産投資をしていることでした。

正直私の場合（それが良いのかは置いておいて）物件の管理は管理会社一任です。今やることといえば、毎月口座にお金が入っているのを見ながら、年一の確定申告に対応するくらいで、特に困難はないのですが、世の中ではまだまだハードルが高いみたいです。

ここを書いている今現在は、3連休の真ん中。すでに記事を2本書きましたが、少し隙間時間ができたので、不動産投資の話でも少しだけ広げてみたいと思います。

新築2棟・フルローンではCFはイマイチ

せっかくなので、3棟目に手を出して家賃収入を増やしたいと考えている今日この頃です。理由はシンプルで当初2棟の収入があまり大きくないため。

過去の2棟は地方の駅近・新築をフルローンパツパツで購入しています。当時はサラリーマンだったので、その与信を最大限活用したわけですが、よくもまあそんなローンが下りたものだと感心しています。

ちなみにこの2棟は大手アパート販売会社の提携ローンを利用しています。別に怪しいものでは全くないですが「名前は伏せとく」という話をされたので、伏せときますね。

当時購入したときは「アパート投資フルローンなんてムリ」みたいな雰囲気がありました。ちょうどスルガ銀行のいろいろがあった時期なので、営業活動的にも金融機関としてもローンに慎重な雰囲気があったのか、自分が情弱なだけなのかは謎です。

とにかく大手とのタッグでフルローンで2棟保有していますが、いろいろ満足はしているのですが、単に「収入」だけで見たら「もうちょっと欲しいな～」という水準だと思います。

現金収入以外のいろいろも加味すれば充分すぎる

伊藤の場合、不動産投資によっておもに二つの追加ベネフィットがあります。現時点では毎月の家賃収入の総額よりそっちの方が大きいです。

一つは所得の圧縮効果です。1棟目～2棟目の物件購入にまつわる経費によって、ここ2年は大幅に所得税が圧縮されました。税に与えたインパクトは余裕で百万円単位なので、これだけで初期費用の何割かは割り引かれたのと同等です。

二つ目は記事の情報源と案件獲得につながったことです。もともと金融資産の投資においては一定の専門性がありましたが、不動産投資についても記事を書けるようになりたかった側面がありました。

さすがに宅建とか取ってまでというのはしんどかった中で、買ってしまえば負担ゼロの不動産投資はとても有効に作用しています。金額感とかは生々しいので書きませんが、正直賃料収入よりもこちらのプラスのインパクトの方が圧倒的に大きいと思います。

これらと実施の現金収入を加味すると、まだ投資を始めて3年くらいですが、余裕で当初の自己資金を回収済み。あとは、ゆっくり幾ばくかの現金を得ながら、出口でミスらないようにするだけ。残債が一切残らない形でどこかのタイミングで処分できれば勝ち確ということになります。

次は「不動産投資」でちゃんと収益を得る

というわけで伊藤としては満足しているわけではありますが「結局、不動産投信の『成果』だけみると大したことないんじゃん」といわれるとその通りかもしれません。

赤字には全くなっていませんし、出した自己資金はわずかなので不満はありませんが、他方抱えた負債を鑑みるとどうなの？という意見は出そうなもんです。

そんなわけで3棟目の投資機会を探っているのが、不動産投資における伊藤の現在のポジションでございます。

不動産は高騰しているし、金利は上がってきているしで、そもそもこんな時期に投資して大丈夫なのか？と自分の中でもせめぎ合っていますが、投資機会が見つかれば絶対チャレンジするつもりです。

3棟目は首都圏・築浅中古を中心に検討

3棟目ですが、基本的には首都圏・築浅の中古物件を軸に検討します。ただ、決め打ちではないので、投資機会があればこれに限ることはありません。

今持っている物件は大阪・名古屋ですが、結局首都圏の方が中古物件豊富だし、扱ってくれそうな金融機関多いし積極的といったところで、投資しやすい印象があるためです。

並行して他地域も問い合わせてみることはあるんですが、扱う金融機関が実は少ない、あっても地元民じゃないと審査が厳しいとかで、すでに2棟持っている自分が審査通すのは難しそうです。

また、中古であれば物件価格はピンキリですが、過去の2棟より安い値段でもそこそこの物件がありそう。

アパート投資なので、もともとガチな都心部に持つ気はさらさらなく、都心に電車一本で通えれば充分だと思っています。それなら思ったより安い価格で流通しているな、というのが率直な印象です。少し中古を物色すれば利回りも高めで、フルローンでも現金収入は結構増やせそうです。

フルローンを狙いつつ自己資金を蓄積

都内だからなのか？あるいはこの数年のうちに一部の銀行のスタンスが変わったからなのか？少なくとも不動産営業の人からはフルローンの余地があるニュアンスをしばしば聞かされます。

私側の事情で現時点では本格的な検討の前に「フルローンは難しい」となってしまい話が進んでいません。ただ、世間一般で言えば「フルローンで中古アパート投資はできる」のが2024年9月現在の実情となっているようです。

中古アパートに絞れば、都内の方がフルローン投資の余地が大きいようで、都内をテリトリーとするいくつかの地銀が融資に積極的で、物件の品質が高ければフルローンの検討余地は充分ありそうです。

私については、いくつかの事情によりこの投資を実行できない状況です。そのなかには、時間が解決できるものもあるので、時機が到来するのを見計らいながらチャレンジしようと思っています。

それでもだめなら、次は2～3割くらい現金を用意して購入を考えているところです。頭金を用意すれば、候補となる金融機関も増えるので、投資自体はまだ可能そうです。あとは資金を貯めるまでどのくらいかかるか、というところでしょう。

棟数の増加より中古か新築かで視点が変わる

ここまでの情報収集を踏まえると、2棟→3棟に増えることについてはあまり大きなインパクトはなさそう。あくまで噂ベースですが、年収1千万円を継続的に超えておけば「このゾーンでただちにNGになることはない」そうです。

金利が上がればこの限りではありませんが、伊藤は政策金利上がっても1％くらいまでだろうという見立てを持っているので、あまり気にしていません。

それよりも今回感じたのは中古と新築のギャップでした。中古になると、本人の属性＋「物件の品質」という変数になります。大手が手がける新築は、そもそも「物件の品質」では問題がないことを確認の上開発を進めるため、あまりここが問題になりません。

中古の場合は、担保価値の伸び具合がローンの貸し出し態度に大きく作用します。フルローンの可否は「物件の品質が良く」「ローン貸し出しに積極的な銀行が評価を与えている」かどうかできまります。

多くの場合不動産会社がすでに銀行と確認を取っていて「この物件ならフルローンでます」「こっちは自己資金○％必須です」みたいな紹介を受けます。たぶんもっと玄人になると自分で銀行と交渉したりするんでしょうけどね。

そんなこんなでいろいろ調査してきましたが、今この瞬間はフルローンは厳しいし、頭金を数十パーセント出す余裕はまだないので、少し準備を進めたいと思います。