賃貸不動産経営における借金

もうすぐ都内新築アパートの決済

アパートの決済が間近に迫っている。でっかい借金をして購入する。物件代金の90％以上を借金で賄う。文字にするとなかなかに恐ろしい。

アパートはすでに完成していて、現地を確認済み。火災保険の申込みも終わった。あとは決済を待つばかり。

借金をして賃貸不動産経営をする場合、キャッシュフローはもちろん欲しいけど、しっかりと借金を返していくことが一番大事。生活はサラリーマンの給与で賄えている。不動産収入で贅沢をしているのはパーソナルジムくらい。

あ、あとセカンドハウス的にも使っているレンタルルームもか。あれは毎月手出しが発生している・・・悲しい話だ。

賃貸不動産経営で借金をすると起こること

それはさておき、不動産賃貸ではしっかり借金を返していくと、物件を売却したときに大きな金額を手にすることになる（ことが多い）。

7200万円（フルローン。手出しは250万弱）で購入した１棟マンションは、約10年保有したのちに5900万円で売れた。残った借金は5200万円くらいで、これを一括返済した。その結果、手数料とかを引いても500万円くらいは手元に残った。物件価格は下がったけど、しっかりと手残りがあった。

保有期間中の収支としては＋400万円くらいじゃないかな？もうちょっとあったかな？修繕が続いたり、40％が空室になるなどはあったし、税理士の費用も馬鹿にならないんだけど、頂いていた家賃の範囲内で賄えた。

250万円弱の初期投資が10年で900万くらいになった。これを多いと見るか少ないと見るかはそれぞれ。僕の場合は当初の期待よりは随分と少ない（保有期間中の収支はもっと良いと思っていた）んだけど、儲かったから良しとしている。

物件を選定する力も、運営力も、数字を管理する力も、不動産運営に注ぐエネルギーも根気もない人間にしては上出来なんだろう。株とかFXとかの才能もほとんど無さそうなので、僕の「儲ける力」はこんなもんだ。

いただく家賃で借金返済

そんな僕でも、初期に購入したワンルームは、物件価格上昇の恩恵もあって、売却すると残った借金を返済しても僕のサラリーマンとしての年収くらいの金額が手に入る状態になっている。

家族で実家に引っ越すなど、生活を切り詰めればサラリーマンを卒業することもギリギリ（かなりギリギリ）できるかもしれない。

この素敵な状態を「入居者さんからいただく家賃」で実現することができるのが良い。自分の保有する現金や勤労収入を追加投資しなくても借金がどんどん減っていく。

いや、ボチボチ減っていく。特に初期は金利ばっかり払っていて、元本は減らない。意味がわからない人は「元利均等返済」で検索してみると解説がいっぱい出てくる。

やるなら若いうちからの方が良さそう

借金して不動産投資するなら、市況がどうだというよりも、自身の年齢が若ければ若いほうが良いと思う。サラリーマンの場合、早ければ20台半ばくらいには借り入れが可能な人もいるだろう。じっくりと借金を返していっているうちにそれなりの資産を蓄えることができる可能性が高い。

そのためには、「貯金する」「いろんなパターンの賃貸不動産経営の本を10冊以上は読む」あたりは必須になるけどね。