確定申告に取り組む佐山^^ ～法人で持つか個人で持つかはここで決まる～
こんにちは！
関西で大家業と子育てに精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。
私は普段家賃保証会社で
サラリーマンをゆるくやってますが、
この業務は様々な問い合わせを受ける仕事です。
で、たまに大家さんからも問い合わせがあります。
もちろん
「私も大家業やってるんでー」
みたいな事は言いませんが。笑
で、先日こんな問い合わせが大家さんから
「今年の１月にお宅の会社から入ってるこのお金、
どの物件の分でしたっけ？」
と。
なんで急に？
「確定申告の時期でね、税理士さんに聞かれてて」
と。
おお！そうだ。
その時期がやってきました。
私もそろそろ確定申告をしなければ。
私は個人でも物件を持っていて、
毎年確定申告をしていました。
もう
購入～満室経営～売却～納税
と一通り経験すると、
大まかな納税の仕組みがわかってくるので、
基本的に確定申告は自分でしています。
大家さんとして自分で確定申告ができるのは、
まあまあの強みだと思います。
税理士さんに頼むと、そこそこの費用が掛かるので。
因みに私が主催しているメルマガや、
大家さんになるための講座で、
そのあたりは解説していますので、
良かったらご登録を！^^
それはさておき、
今年はそうは言ってもその個人で唯一持っていた物件
（初めて買った一棟アパート）
をついに売却したので、
ひとまず確定申告はこれで最後になる予定です。
という事は、、、
不動産の譲渡所得の申告も必要、
となります。
てか、そもそも確定申告って何？
という方もいる、かもしれませんので、
改めて振り返ると、、、
これは事業を行った結果、
売上がいくらで、その商売に関連した経費がいくらで、
それを差し引いた所得（利益）がいくらで、
じゃあその所得に対して税金をいくら払うか。
を確定させる申告です。
ちなみに売上に対して経費が上回ると、
税金を払うどころか、還付を受ける事ができる。
という訳です。
で、さらに、不動産を売却した場合、
その売却によっていくら儲かったのか
も申告して、その儲けに対して課税されます。
税率は
「何年その物件を持ってたか？」
によって異なり、
５年以内の保有なら大体39％
5年以上保有して売却したら大体22％
の税金が課されます。
この税金の注意点は、
分離課税
であることです。
これは、その所得に対して直接関係のあった費用しか、
経費として認めないよ。ということです。
例えば法人税は
「総合課税」
と言って、大家業で言うなら、
賃貸収入も、不動産の売却による収入も、
全部一つの事業活動、
として、年間かかった経費が全部一緒くたに
売上－経費。で儲かったらそこに課税。
なので、旅先で不動産を見学したらそれも経費。
大家さん仲間といいお店で情報交換したらそれも経費、
として、全事業活動から総合的に税を圧縮できる。。。
となるのですが、分離課税だと、
不動産の売却に関わった、
・不動産の仲介手数料
・登記費用
・銀行への返済手数料
・遠方での契約ならその交通費
せいぜいこのくらいしか経費に認められません。
これで5年以内に物件売る、となると、
さらにきついですよね。
なので、個人だと、特に物件を売った時に、
節税が難しい、という事が言えます。
この観点からも、
個人で物件持つより、法人で持ったほうが節税しやすい。
あとは法人の維持費（少なくとも年間７万ほど）
と天秤にかけてどっちが得か？
という考えは持っておいたほうがいいなと、
改めて思います。
それにしても、この申告を行うにあたり、
購入した時の価格や、その時払った仲介手数料等も
入力しないといけなかったのですが、
資料をひっくり返すと、
当時のメモ書きみたいなものまで出てきて、
初の一棟物件、という事で、
かなり意気込んでいたあの頃の記憶が蘇りました^^
今もこうして大家さんを続けていられることは、
融資に協力的だった妻、
物件情報をくれる不動産屋さん、
満室経営のサポートをしてくれる管理会社さん、
メンテナンスを行う工事業者さん、
家賃を払ってくれる入居者さん、などなど。
いろんな方のお力に改めて感謝がこみ上げました。
ありがとうございます。
これを読んでくださった方にも、
お読みくださり、ありがとうございます。
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