管理会社との契約・解約

こんにちは！
先日仕事帰りの自転車で大雨に見舞われましたが、
いつも人ごみの通りがガラガラで通りやすくて雨にむしろ感謝した、
関西で大家業と子育てに精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。
我ながらの前向き思考に驚愕です^^

以前のブログでも書いたことがあるのですが、
大家さんにとって管理会社選びは一つの分岐点になります。
管理会社選びで優先すべきは営業力です。
掃除や見回りをこまめにする、とか、入居者トラブルを解決する、とかの
いわゆる管理力も大事ですが、それは満室にする営業力があって、
初めて発揮されます。

なので、選んだ管理会社が営業力全然なくて、
いつまでも空室が埋まらない、というケースは管理会社を替えてしまって、
いいかと思うのですが、、、
なかなかこれが替えにくい。

私もかつて管理会社のさえない客付けにやきもきしたことがありましたが、
結局替えることはありませんでした。

「いざ替える、となると、引継ぎの間に営業さぼりはしないか？」
「替えた先の管理会社なら埋めれる、という保証はどこにもない」

とか結構考えてしまいます。
さらに管理委託契約書の多くは
「解約には３か月前の申告を必要とする」
とあり、管理移管をするには申告後３か月かかることがあります。
この間、客付けがうまく機能しなければ、大家さんとしての損失は大きい。

本来なら一か月だってそんな中途半端な時間を作りたくない。

じゃあ、満室になったら変えようか。

で、いざ満室になると、、、

「もう別にやることなくなったし、面倒だからこのままでいいか」

となります。笑
埋まって利益が最大化できる物件にこれ以上時間とパワーを使う必要もない。

というわけで、管理会社というのは一度決まってしまうと、
替えること自体は不可能ではないのですし、実際替えてる人もいますが、
頻度として、あまりない。
ということになります。

だからこそ最初の管理会社選びが大切。
述べてきた過去の経緯から、
私は新しい物件を購入すると、管理委託契約の解約予告期間を
一か月にするよう求めることにしています。

これは管理会社を替えたいと思う時もさることながら、
物件の売買時にも役立ちます。
売買は急に話が動くこともあり、動き出してから１か月で一気に決済まで、
ということも珍しくありません。
その時に３か月予告にしていると、せっかくめでたく売れたのに、
そのせいで管理会社に違約金を払うことにもなりかねない。
実際は、売買を理由とするときは買主側がその手数料を持ってくれたり、
管理会社を引き継ぐことで、お互い矛を収める、
という事がありますが、一か月前予告なら、
問答無用で、もしくは最悪一か月分の違約金で済む。

少なくとも３か月前予告をほっておくよりはよっぽどいいのです^^

物件を買われた際は、もちろん１にも２にも

「そもそも儲かる物件か」

が大事ですが、その儲かる物件の環境を少しでもよくするため、
管理会社の選定から、契約条件まで、ある程度のこだわりや、
理由付けがあったほうが、よりよい大家ライフにつながると思います。

本日もお読みいただき、ありがとうございます。