買った・売ったはいいけど、、、？

こんにちは。
関西で大家業と子育てに精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。

瑕疵という言葉をご存知でしょうか？
「かし」と読みますが、傷・欠陥という意味があります。
普段ならその意味合いよろしく傷・欠陥ですむかと思います。
「そちらで商品頼んだんですけど、傷がありまして。。。」みたいな。

馴染みがないと知らない方も多いみたいですが、
かつて不動産業界ではこの「瑕疵」という言葉は広く知れ渡る言葉でした。
引き渡しを受けた物件に最初から聞いていなかった欠陥がある場合、
買主は一定期間において売主に、その「担保」つまり、
補修を求める事ができる。という制度があるのです。
これを「瑕疵担保責任」と言いました。

今は2020年に民法が改正されて、この呼び名は使われず、
「契約不適合責任」と呼ばれています。
旧制度から色々違いはあるのですが、専門外なので、詳述は控えますが、
例としては新築出住宅を購入した家族や夫婦が、
建築不良で雨漏りする、ドアがちゃんと閉まらないといった事はもちろん
収納棚を３つ出注文してたのに２つしか入ってない、とか
無垢材の床のはずが、合板が使われていた。とか
こういった事は全て契約不適合責任に基づいてやり直し、
補償を請求できます。

当たり前っちゃ当たり前の制度なんですが、
特に新築注文住宅となると、発注者が
「一生に一度の買い物」
と鼻息荒く、相当神経質になっているケースもあるので、
何か一つでも思った内容と違うと、積極的にこれを請求してくるようです。
知り合いの工務店さんに久々にお会いして、私が大家業をやっているという話をした所、
「ほんと私も大家さんやりたいですわー。なんかあっても自分で直しに行けますし。新築やってもほんまクレームばっかりで全然儲かりませんねん」

と。仕事ぶりがよくて尊敬する職人さんですが、それでも大変みたいです。

大家さんの場合はどうでしょうか？
大家さんAがもう売りたいと思った物件を、
大家さんBが買いたい。という場合。
Aは特に宅建業者ではなければ（自治体に「不動産業を行います」という免許をもらってない、という意味合いです）、
この契約不適合責任を免責とするケースがほとんどです。
ただ、じゃあ両手放しで物件を引き渡せばいいか、というとそうではなく、
物件状況報告書というものに細かく、例えば
・現時点で雨漏りを確認していない
・シロアリの害を発見してない
・腐食していない
等、事細かに事前に買主に報告が必要で、
買主は万が一購入後、雨漏りがあり、その入居者から
「前のオーナーから言ってるのに全然直してくれなかったで」
となれば、売主にこの補償を請求できます。
私の物件にも実際こういう事があって、自分で示談した事があります。

なので、物件の売買に当たっては自分でもこういう事があったので、
いざ自分が売る側となると、相当気を遣った覚えがあります。

ですが、私が購入した物件に一つ、
宅建業者から購入したものがあり、
物件状況報告書にも「現在まで雨漏りを発見していない」
とあるのに、購入後割とすぐ、雨漏りの連絡がきたことがありました。

これはどう考えても請求できるだろうと、
状況を報告し、見積を上げ、先方に判断を仰いだ所、
しっかり対応してくれました。

そしてその一年後、再び同じ物件の別の部屋から連絡があり、
「畳の水染みがひどい。2年前くらいからある」
と申告を受けました。
正直「またかいな」
と思い、再度請求する事にしたのですが、
ちょっと私、ポカをやらかしてしまいました。

次回に譲りたいと思います。

本日もお読み頂き、ありがとうございます。