「不動産投資」のIRR(内部収益率)
本日はIRRについてお話をさせて頂きます。
早速ですが「IRR」は、Internal Rate of Returnの略で「内部収益率」ともいわれます。
例えば、ある不動産の10年間のIRRが15％と算出された場合、金融機関に年利15％の定期預金（複利）を10年間預けることと同じ扱いになります。
銀行預金と同等のレベルで、不動産投資における将来的な利回りの可能性を計算できるのがIRRです。
IRRの算出方法は不動産をn年後に売却するとした場合、以下のような計算式で算出します。
投資額＝｛1年目のキャッシュフロー ÷（1＋IRR）｝＋｛2年目のキャッシュフロー÷（1＋IRR）の二乗｝＋…＋｛n年目のキャッシュフロー÷（1＋IRR）のn乗｝
少し複雑ですし、エクセル関数で計算すればIRRは簡単に求めることができますが、それではIRRの構造そのものは理解できません。
ここではIRRを理解すべく、なるべく分かりやすくその中身についてお話させて頂きます。
～ IRR ～
IRRは「金銭の時間的価値」を考慮し、「NPV（正味現在価値）がゼロとなる割引率」と定義されますので、まずは「NPV＝0となる割引率＝IRR」について深掘りしていきましょう。
例えば、（家賃収入－諸費用）÷物件価格＝10％(還元利回：CapRate)の物件を、自己資金997万円投資して購入し、毎年100万円のキャッシュフローが得られるとします。
そして、この物件を5年後に1,000万円で売却した場合、次の図のようになります。
そして、NPV＝0を理解する為にもはじめにNPVを求める必要があります。
また、NPVを求めるには「現在価値合計」を計算する必要がありますので、計算の構造を図にしますと以下の通りとなります。
毎年の現在価値と、売却時の現在価値を合計したのがグレー部分の現在価値合計で997万円となります。
NPVの計算は「現在価値合計－自己資金」ですので、
「現在価値合計997万円―自己資金997万円＝0」
になり、NPV＝０と求めることができました。
そして、この時の割戻した利回、いわゆる還元利回(CapRate)が「割引率」となるので、割引率＝10％、すなわち「IRR＝10％」となります。
これを図にしますと以下の通りとなります。
そして、もし割引率を10％ではなく12％と高い金利で割戻し、現在価値合計を求めた場合のNPVはどうなるでしょうか。
途中計算は割愛しますが、現在価値合計は「925万円」になります。
ということは、NPVは・・・
「現在価値合計925万－自己資金997万円＝△72万円」
となり「997万円よりもこの物件の価値は低い＝投資してはいけない」
という判断になります。
また、「周辺のCapRateは5％前後だから5％で利益がでればありがたい」と思われて、5％で割戻した場合のNPVはどうなるでしょう。
現在価値合計は「1,214万円」になりますので、NPVは・・・
「現在価値合計1,214万－自己資金997万円＝217万円のプラス」
となり「997万円よりもこの物件の価値は高い＝投資をしよう」という判断になります。
IRRが「NPV（正味現在価値）がゼロとなる割引率」と定義される理由はここにあり、この割引率が、物件の現在価値における「ボーダーライン」となり、このラインを超えれば投資価値は低く、このラインを超えなければ投資価値は高い、ということを意味します。
そしてこの「ボーダーライン」であるIRRは「割引率」で、何で割り引いているかというと「還元利回(CapRate)」ですから、この還元利回を期待して購入する投資家様からすれば、割引率は投資家様の「期待値」である、とも言えます。
よって、期待値で割戻した現在価値が自己資金よりも高く、NPVがマイナスであれば「投資はしない」、割戻した現在価値が自己資金よりも低くNPVがプラスであれば「投資をする」と判断できることから、常にご自分の中に期待値＝還元利回(CapRate)の基準を設けるべきなのです。
一般的に、販売されている不動産に関して「利回り」と記されている場合、そこに示されている数値は、「表面利回」を意味しまが、これは還元利回(CapRate)ではありません。
必要経費や税金などを考慮し、「（年間の家賃収入－年間必要経費・税金）÷物件取得価格」で算出されるのが実質利回り（NOI利回り）で投資実態をより忠実に反映させる指標ですが、これも還元利回(CapRate)ではありません。
還元利回(CapRate)は土地周辺の相場的要素を含み、家賃下落率や空室率の変動、築年数によっては大規模修繕の出費等を想定し、毎年の収支変動をしっかりと想定したNOIを導き出し、物件価格で割戻したのが還元利回(CapRate)＝期待値となるべきで、その値で導き出した現在価値が自己資金を超えるか、下回るかで投資判断に至るのであれば、表面利回よりもNOI利回りよりも「IRR」で投資基準を設けた方がリスクは低いかと思われます。
なお、IRRの高い物件を不動産業者に探してもらおうとしても、そもそもIRRのことを知らない業者が多く、いいかげんなNOIで計算されては数字が大きく異なるますので、その点にはご注意を。
とはいえ、IRRはあくまでも現在価値に関する利率であり、現在価値がマイナスかプラスによって、実際に手元に残る金額はIRRで判断されるものではございません。
実際に手元に残る指標で一番大切なのは「CCR (Cash on Cash Return：自己資本配当率)」であると考えておりますので、次回はCCRについてお話をさせて頂くとし、本日はここまでとさせていただきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。