【まもなく相続登記義務化】その家、親の名義になってない？土地関連の改正ラッシュを相談実例から学んでみよう！

2024年1月25日 10:00

こんにちは！LET'S JOIN公式note編集部の小山内です。
相続登記とは、亡くなった方から不動産を相続した際にする名義変更のことです。この相続登記が令和６年４月１日から義務化となるのをご存知でしょうか。つまり、義務を怠ると罰則が課されるのです。

《こんな心当たりはありませんか？》
・自分の住む家・土地が亡くなった親名義になっている
・祖父母・親からご先祖代々所有の山や畑があるらしい
・親族関係が複雑で相続登記をどう進めたらいいか悩んでいる
・所有者不明土地の相続人である旨の通知が届いた

ドキッとした方、将来相続予定があるという方、さまざまかと思います。
今回もエンジョインサロンでの相談実例をもとに漫画にしてみたので、
この機会に一緒に学んでいきましょう！

相続登記がなされず放置されると、所有者がわからない土地が増えて、活用できない不動産が国土に溢れてしまう…。ということで民法改正に至りました。

もちろん、相続登記が義務化となる以前に相続した不動産においても、相続登記を完了させていなければ、令和６年４月１日から３年以内に相続登記をしなければなりません。
期限までに登記申請または正当な理由の申告をせず放置し続ければ10万円以下の過料が科されます。
仮に、遺産分割協議（相続人全員で遺産の分割について協議し合意すること）等が難航して期限に間に合わないときは「相続人申告登記」の申請をおこなうことで義務を履行したことにできます。

☆催告書が届くことなく、過料通知のみが届いた場合、詐欺の可能性もありますのでご注意を！

相続登記放置で家族に降りかかる３つのリスク

１、次世代に登記を先送りすることで、相続対象者がネズミ算式に増え、所有者の特定が困難になる。
⇒家(土地)を売却をする際、登記簿の名義が売却者当人でなければ売り出すことができない。相続人全員の戸籍謄本の収集など、膨大な手間と費用で家族にも負担が掛かる。

２、一部の相続人が認知症などで判断能力を失っていた場合、遺産分割協議をするために、その認知症である相続人の成年後見人(本人の代わりに財産の管理をしたり、必要な福祉の補佐をする人)を選任しなければならない。
⇒成年後見制度の手続きには3～6ヶ月前後掛かる場合が多い。成年後見人に長年にわたり報酬の支払いが発生する可能性がある。

３、公共事業や土地の境界の確認に支障がでて、街づくりやプライベート、防災の妨げになる。
⇒新しく塀や垣根をつくろうとしたときに，土地の境界がはっきりしないことで施工できなかったり、隣近所の方と争いに発展する可能性がある。
また、東日本大震災後でも、土地の相続人と連絡が取れないケースが相次ぎ、復興の妨げになったことが問題視された。
などなど…

管理不全空き家とは？

今までは、故郷の実家が空き家になっても、住宅さえ建っていれば固定資産税の住宅用地減額措置(減税)を受けることができました。そのため、あえて費用をかけて解体したりすることもせず、そのまま放置しているケースが多く見られました。

しかし、つい先日の民法改正で「管理不全空き家」が新設され、減額措置解除に該当するリスクが高まりました。今後も空き家に関する対策は更に強化されていくことが予想されるため、使用する予定がない空き家は早めに売却するなど考えなければなりません。

相続土地国庫帰属制度の注意点

この制度の誤解されがちな点が、
×土地を無料で引き取ってもらえる
　⇒ 負担金や各種手数料が掛かる
×建物や庭木ごと引き取ってもらえる
　⇒ さら地にしなければならない
×どんな土地でも引き取ってもらえる
　⇒ 担保権や所有権に問題があるとNG
国に引き取ってもらうには一定の条件を満たし、土地の種目・区域によって定められた負担金を納めなければなりません。
また、制度が利用できるのは相続や遺言で土地を取得した相続人のみ(生前贈与はNG)になります。

費用のあれこれ

気になる費用ですが、ここに記載する内容はあくまで
【計算方法】と【一例】です。
不動産評価額や相続の状況によって金額は変わりますのでご注意を。

≫相続登記にかかる主な費用は
①必要書類を取得するための手数料等［4～5,000円程度］
必要書類とは不動産に関する証明書類、被相続人・相続人の戸籍謄本などを指します。被相続人が本籍を何度も移していたり、相続人の数が多ければ、それに比例して書類の取得にかかる金額も大きくなります。

②登録免許税［不動産評価額×0.4％］
例えば、土地の固定資産税評価額が520万円、建物の固定資産税評価額が430万円の不動産の場合ですと、
（520万円＋430万円）× 0.4％＝ 38,000円　となります。
山形ですと、4月～6月頃に送られてくる固定資産税通知書に各評価額が記載されています。

③士業への報酬の有無［4～10万円］
専門家へ手続きを依頼する際の費用の目安です。何をどこまで依頼するか、戸籍収集などの難易度などによって報酬金額が変動します。もちろん、自身で相続登記することも可能ですので、必ずしも掛かる費用ではありません。

≫相続土地国庫帰属制度にかかる主な費用は
①審査手数料［土地一筆当たり14,000円］
引き取ってもらえる土地なのか審査を受けます。申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認になった場合も、審査手数料は返還されません。

②負担金［原則として一筆あたり20万円］
住宅街の宅地、優良農地等、山林については土地の種目や面積、土地が所在する区域に応じて変動します。法務省のホームページに負担金額の自動計算シートがありますので気になる方は一度お試しください。

③士業への報酬の有無［10～30万円］
専門家へ手続きを依頼する際の費用の目安です。何をどこまで依頼するか、戸籍収集や証明書作成難易度などによって報酬金額が変動します。

負担金は、国に引き取ってもらった土地の後10年分の申請者負担の管理費用にあたるそうです。山形の固定資産税の平均は年15万円前後。管理費も鑑みて向こう10年、どちらが費用を抑えられるか比べてみてはいかがでしょうか。