週4時間の労働時間で月50万円の利益をあげる民泊経営（3）物件探し

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民泊経営の物件探し

今回は、民泊を経営する上で物件探しのポイントをお伝えします。
運営する物件は民泊経営の成否を分ける重要なポイントとなりますので、必ず押さえておくようにしましょう。
すでに物件を持っている方、所有物件で運営される方は、今も場所でゲストへの価値を最大化する方法を考えましょう。

まず結論から言うと、物件選びのポイントは下記です。

民泊経営の物件選びのポイント
①3LDK以上の広い物件を探そう
②築浅もしくはリノベーション済み物件にしよう
③旅館業の取得できる場所
④できれば近くor遠隔でも管理チームを作れるエリア

ポイント①　3LDK以上の広い物件を探そう

広い物件がなぜいいかというと、単純に最大宿泊人数を増やす事ができるからです。民泊のメリットに、「大人数で宿泊できる・安い」というのを以前の記事でも書きましたが、宿泊人数が多いと1人あたりの宿泊費は下がります（ゲストは安く泊まれる）が、1泊あたり売上を上げる（ホストの利益は大きい）ことができます。

物件A　1LDK 宿泊人数4名　  1泊20,000円（1名あたり　5,000円/泊）
物件B　3LDK 宿泊人数10名　1泊30,000円（1名あたり　3,000円/泊）

じゃあ経費はというと、もちろん広い家を借りると家賃はあがりますが、それ以上に売上をあげることができます。

広い物件は、家賃差以上に売上を伸ばす事ができる
例えば・・・
2LDK　家賃10万円　月売上25万円　清掃費1回7,000円
3LDK　家賃13万円　月売上35万円　清掃費1回9,000円
4LDK　家賃16万円　月売上45万円　清掃費1回10,000円
1部屋増えても家賃や清掃費はそこまで上がりませんが、月の売上はかなり大きくすることができます。

また、大人数になればなるほど、競合が少なくなります。

例えば、東京都で少し先の日程を選択してみます。人数を2名にすると300件以上の物件が出てきますが、宿泊人数を10名にするとたったの7物件しか出てきません。

10人グループは必然的にその中から宿を選ぶことになりますし、大人数で旅行するグループは結構多いので、まだ供給が足りていない印象です。

まとめると、「広い物件は、管理の手間や経費はそこまで増えないけど、売上は倍増することができる」んですね。

ポイント②　築浅もしくはリノベーション済み物件

これは単純に、新しい物件（もしくはリノベーションしている物件）の方がゲストが快適に過ごせるんですね。

民泊というと、「空き家対策に民泊が期待！」といった議論がされますが、私個人としては結構的外れな議論だと思っていて、誰も管理していないボロボロの空き家に誰が泊まりたいんだ？と（もちろん値段次第でしょうが）泊まれるようにする為にいくらかかるんだ？と。

新しくてきれいな物件の方が快適に過ごせるので満足度が高くなり、レビューが良くなり、高くても選ばれる宿にすることができます。

賃貸する場合も広さと同様、築年数が新しくても、それほど家賃は高くなりませんが、売上は上げる事ができます。

また、新しい物件の方が設備トラブルが起こる確率が低いという効果もあります。

③旅館業の取得できる場所

旅館業取得に関しては別のシリーズで書こうと思いますが、民泊新法の制約（180日以内）の中で利益を出すのは難しいので、民泊特区（大阪か大田区のみ）での運営か、旅館業を取得して運営するのが現実的です。

そして、旅館業は取得できるエリアに制限があります。
詳しくはこちらのサイトに記載がありますが、賃貸で運営する際は事前に旅館業の取得可否を確認して下さい。

④できれば近くor遠隔でも管理チームを作れるエリア

「週4時間民泊経営」では、基本的に業務のほとんどをアウトソースするので、どこでも運営することができます。

私も東京に住んでいますが、東京・京都・沖縄・鹿児島・屋久島で物件を運営しています。

ただ、清掃チームを作ったり、ビジネスの形を作るまでは行く機会も多いと思うので、できれば自分の住んでるエリアに近い場所やよく知っているエリア、また自分の地元の物件を探した方がいいでしょう。

本日のまとめ
民泊での物件探しは
①3LDK以上の広い物件を探そう
②築浅もしくはリノベーション済み物件にしよう
③旅館業の取得できる場所
④できれば近くor遠隔でも管理チームを作れるエリア

それではまた次回！日本の観光業に明るい未来があることを願って！

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