TV番組にて代表西羅がビジネスモデル＆好調な1Q決算を解説【動画・書き起こしあり】

2024年5月17日 15:46

こんにちは、地主株式会社 IR広報室です。
2024 年 5 月 14 日（火）に TOKYO MX 等で地上波放送されたマーケット情報番組「東京マーケットワイド」に、当社代表取締役社長西羅が出演し、ビジネスモデルや直近の業績について、説明をさせていただきました。

YouTubeにて動画が配信されていますので、ぜひご視聴ください。書き起こしも本記事にて公開中です。

1. ビジネスモデルについて

当社は、2000年に創業し、建物を持たず土地のみに投資をする、独自の「JINUSHIビジネス」を展開しています。取得した土地をテナントに貸し、テナントからいただく借地料を長期安定の金融商品として投資家の皆さまに提供しています。

これまでの開発実績は、累計384案件、4,831億円です。スーパー・ホームセンター・ドラッグストアのような生活利便施設やホスピス・物流などの社会インフラ施設に土地を貸しており、129社のテナントと取引実績があります。

JINUSHIビジネスには、具体的には４つのステップがあります。まず転用性の高い土地を買い、その土地をテナントに貸し、自然災害やマーケットボラティリティに強い不動産金融商品として商品化します。そして貸している土地を当社グループが運用する地主プライベートリート投資法人「地主リート」に売却し、この地主リートで投資家の資金を運用します。

地主リートは、2017年の運用開始以後、8年連続で増資をし、資産規模は2,200億円超、私募リート57銘柄中7位にまで成長しています。当社はこの地主リートの成長とともに、日本の大地主になることを目指しています。

2. JINUSHIビジネス着想のきっかけ

JINUSHIビジネスは、失敗から生まれたビジネスです。創業以前、前職では商社の不動産開発部門で、商業施設の開発・賃貸事業を行っていました。

売上1兆円規模のテナントが、まさか倒産するとは思わず、テナント専用の建物を建築し、賃貸をしていました。立地が良かったため、後継テナントの誘致には成功しましたが、後継テナントに貸すために建物の改装にかかる追加投資や賃料減額などを余儀なくされ、非常に苦労しました。

この経験から建物を持たず、土地だけを貸していれば良かったのではないかという発想を得て、JINUSHIビジネスが生まれました。

3. 「ポーター賞」を受賞した意義

JINUSHIビジネスはまだまだ世の中に知られておらず、知られることで可能性が広がると考えています。一方で自分たちだけでJINUSHIビジネスの良さを広めようとしても限界があります。外から我々のビジネスに光を当ててもらえればと思い、ポーター賞に応募しました。

ポーター賞を受賞したことが、JINUSHIビジネスの確からしさをご理解いただく助けとなり、更なる取引の拡大につながっていくと確信しています。

4. 底地マーケットについて

2000年の当社創業時には存在しなかった底地のマーケットを、25年かけて生み出して来ました。この底地マーケットは2022年には5.8兆円となり、2026年には10兆円規模にまで拡大すると見込まれています。

5. ほかの不動産会社が参入しない理由

不動産の世界では大規模な建物の開発や街づくりなど、いわゆる地図に残る仕事が常識であるように思います。土地だけに投資をし、その土地を長期契約で貸して借地料を受け取るという地味なビジネスは醍醐味もなく、不動産業界では非常識なのかもしれません。

一方で底地のマーケットができた今となっては我々が望む通り、多くの企業が底地開発に参入してきていますが、専業は我々だけです。このタイミングで、武器となる国内唯一の底地特化型私募リート「地主リート」をスタートし、現在資産規模2,200億円超まで上手く成長させてきたことが当社の強みです。

他社が新たに底地特化型のリートを作っても、二番煎じとなり、投資家から選ばれることは難しいと考えます。これからさらに先行者利益を享受し続けることができると考えています。

6. 2024年12月期第１四半期決算概況について

売上高297億円、営業利益41億円、当期純利益27億円と前期比で大幅な増収増益です。

仕入れについても好調に推移していて、24件、150億円となっています。通期でも、過去最高の年間仕入契約件数となった前期を上回れるよう取り組んでいます。

当期純利益は、通期業績予想の50億円に対して進捗率55.2%と好調です。こちらも通期予想を上回れるよう着実に進めていきます。

7. 好調な仕入の要因

社名変更を契機として、テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、土地のオフバランス提案に積極的に取組んできました。この2年間の取組みが、成果を出し始め、仕入の拡大につながっています。

8. 土地のオフバランスによるテナントのメリット

昨今、上場企業は「資本コストや株価を意識した経営」が求められています。ROEの向上や財務体質の改善などに取り組む企業が増え、不動産のオフバランスはますます増えていくと考えています。

地主リートを前面に押し出し、安定地主としての我々の強みをアピールしてさらなる取引拡大につなげていきます。

9. 株主還元について

今期より株主優待を廃止し、現金配当に集約しました。また前期から1株当たり30円増の85円へと大幅に増配します。投資家の皆さまには、当社の独自性や将来性、利益成長にご期待いただきたいと考えています。

着実な利益成長とともに増配していき、投資家の皆さまの期待に応えていきたいと考えています。

10. 個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」とは

地主リートの個人版です。地主リートは、私募リートであるため機関投資家にしか投資いただけませんでした。そこで、個人の方にも投資いただける仕組みを活用し、1口10万円から投資いただけるようにしました。

このシンプルなJINUSHIビジネスの長期安定性は、地主リート同様に「地主倶楽部」でも必ず伝わっていくものと考えています。

11. 投資家の皆さまへメッセージ

当社はこれまでに無かった底地マーケットを生み出し、拡大してきました。底地マーケットは今後さらに成長する可能性が大いにあります。このマーケットの中で、今後も当社は先行者利益を享受し続け、成長を加速していきます。利益も株価もさらに上げていきたいと考えています。

投資家の皆さまには、これから注目いただければと思いますので、どうぞよろしくお願いします。