【激安ボロ戸建初心者】客付け編

客付け

◆客付けについて

不動産屋さんにいって、
「賃貸募集お願いします」

と声掛けするだけ。

事前に電話連絡して、
「ネットの掲載媒体は何になりますか？」
を確認しておいた方がいいです。

・スーモ
・アットホーム

は、賃貸を探す際に見ている人が多いので必ず押さえておきたいです。
それ以外はお好みで。

スーモは物件掲載枠が高いらしく、扱っていない不動産屋さんもちらほらあります。

不動産屋さんに行ったら担当者と名刺交換と、軽くお話ししてある程度打ち解けたら

「こんな物件さがしてるんですけど、御社で抱えてる情報ないですか？」
「賃貸経営やる気なくなっちゃったオーナーさんとかいないですか？」

この質問をしてあげると、「そういえばこんな案件あるんだけど・・・」
と次の物件につながる可能性があります。

この追加の一言を今後ずーっとやっていくか、1回限りで終わってしまうのかで5年後、10年後の
物件保有数が大きく変わってくると思います。

◆広告料について

私はオーナー側からも1か月分は支払うようにしています。
長期間決まらない場合にADという形で広告料の追加は私はやっていません。

ADでお金かけるくらいなら

・新規設備設置
・追加リフォーム

をした方がいいと考えます。

設備追加してあげれば、物件価値が高まり案内してくれた業者も決めやすくなるし、
何より物件の資産価値（魅力）があがります。

◆ペット飼育について

これ、かなり強力なアドバンテージになると思っています。
しかも初期費用なし、労働力提供なしでつくれる強力なアドバンテージです。

グラフを見てもらうとわかる通り、犬の飼育数は減少傾向ですが、猫の飼育数は横ばいを維持しています。

日本人の人口が減る中で、猫の飼育数は横ばいというのは強いです。

最近は新築や築浅の物件だとペット可も増えてきましたが、なぜか築古物件はペット不可のところがいまだに多いです。

ということは、一回入居していただければペットを連れて次の引っ越し先を探すのは困難なため、長期入居につながるということです。

私は全物件ペット飼育可にしています。

・犬、猫、多頭飼いすべてOK
・多頭飼いの場合は、避妊去勢手術必須
・1頭増えるごとに家賃＋●●円

全物件ペット飼育可にしているしているのは、扱っている物件がボロばかりだからです。

特にノーリフォーム物件だったら、どうせ汚されたところで退去時にはがっつりリフォームやらないといけないわけですし。

というか、競合の築古物件でペット飼育不可にしているのが意味不明です。
おそらく「汚された時の現状回復が大変」というのがペット飼育不可の大きな理由なのでしょうが、どうせ元からボロなんだから、ボロがボロボロになるだけです。

原状回復費用についても、ペット起因のものについては経年劣化の対象外とか特約つけて契約して入居者に修繕費用を負担してもらえばいいかと思います。

築古をピッカピカにリフォームしたら汚されたくない気持ちもわからなくはないですが、襖や、柱を爪とぎでボロボロにされたっていいじゃないですか。

襖は捨てて今風なオープン押し入れにしちゃえばいいだけだし、押し入れの中身を他の人に見られるのは嫌だ！　って人は、ニトリやホームセンターで
ロールスクリーンを買ってつければOK（もちろん入居者負担で）って営業トークしてもらえばいいんです。

柱がボロボロにされたら？
パテ塗って塗装しちゃえば補修完了です。

畳や床を糞尿まみれにされたら？
畳捨てて新しいのを入れるか、床は剥がして張り替えればOK

匂いが染みついてしまったら？
これはまだ経験ないですが、床張り替えとクロス張替でいけると思ってます。

築古物件を買うと、独特な築古臭がしますが、それも床とクロスの張替で消えます。
プラスアルファでオゾン脱臭機かければたぶん大丈夫（ペット臭は未経験なので予想です）

◆管理について