【都市型不動産投資】物件の契約時のポイント
今日は、物件の取引における契約時の注意点についてまとめます。
実際にやってみないとイマイチ分からないところですが、どういった項目があるのかぐらい頭に入れておけば、損するリスクもかなり減ってくると思うので、自分なりにまとめてみました。
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それでは早速本題に入っていきましょう★
普通借家契約のポイント
多くの地域では、賃貸契約が自動更新の物件が多く、そうでない場合は契約期間終了前の2～3カ月前に入居者とオーナーへ通知します。
令和2年より、契約時の変更点があったので、注意しましょう。
その変更点とは、連帯保証人債務の限度額が設定された事です。
改定前は、更新時連帯保証人の捺印、署名を求めていましたが、現在は不要です。以前は連帯保証人は支払いの責任がありましたが、限度額が設定されたことで、設定以上の請求が出来なくなったからです。
連帯保証人の自動更新には注意
署名が要らないという事は、更新前に締結された契約がそのまま継続しているという事。民法改正前に締結された契約なら、限度額の定めがなくとも、債務は無効になりません。
仮に、契約者が支払い出来なくなり、連帯保証人による支払いが必要になった時、その連帯保証人が亡くなっていたりすれば、債務を回収できなくなってしまいます。
そうならないためにも、契約更新時には、連帯保証人の確認をしましょう。連帯保証人が亡くなっている場合は、他の保証人を立ててもらいましょう。
保険の未加入者にも注意
火災保険の更新をしていない、または無保険の入居者にも注意。
入居者の不注意による水漏れ事故が起これば、30万～80万ほどの修理費がかかります。ですので、賃貸契約の更新と同時に、保険の加入、更新を確認する事で、修繕費の支払いの心配もなくなります。
賃貸で入居者に加入してもらう火災保険では、最低でも個人賠償、借家人賠償の保険金額1000万円以上の保険を選んでもらうようにしましょう。
定期借家契約のポイント
取り壊し予定のある物件で入居者を募集する場合は、定期借地契約を利用しましょう。特に、店舗の古い建物などを所有している場合は、定期借地契約にしておきましょう。店舗の場合、高額な立ち退き費用を請求されるので注意。
また、転勤の為、長期間自宅を空けるため、貸し出そうと考えている場合も定期借地契約が有効な手段です。
アパートの立ち退きの際、なかなか退去してくれないと、取り壊しが遅くなり、損害が発生する場合があります。これに対し、定期借地契約をすることで、一年後には自動的に退去可能となり、立ち退き費用を支払う必要がなくなります。
但し、定期借地契約にする代わりに賃料を下げるなどして、入居者にメリットも与えるような配慮もしましょう。
注意点として、契約期間満了の通知義務です。1年から6カ月前に通知しなくてはいけません。但し、オーナーの了承を得れば再契約することが出来ます。
契約書の特約事項
１，原状回復による特約
現在は、原状回復の負担割合を明白にしなくてはいけません。国土交通省在宅局からガイドラインが公表されています。これによると、
貸借人の負担については、建物の経年変化を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることにするのが適切である
と書かれています。これをそのままうのみにすると、古くなったなら壁に落書きをしても問題ないと解釈されがちです。その点については、
経過年数を超えても継続して賃貸住宅として使用可能の場合、貸借人が故意または過失により設備を破壊、使用不可にした場合は本来の機能していた状態にまで戻すための費用は貸借人の負担となる
と書かれています。具体的には、貸借人は、壁紙を張り替える職人さんの費用などを払わなければいけないという事です。
２，退去時クリーニングに関する特約
これを使用する事で、退去時のクリーニング代を請求でいます。これは最高裁判所も認めています。
但し、相場を大きく上回る額に関しては、無効となる場合があります。
契約時にクリーニング特約の記載があれば、無条件にクリーニング費用を請求できますが、無い場合は、借主の故意、過失による汚損がある場合のみとなります。
３，敷金返還に対する特約
敷金返還時の振込手数料は、敷金から控除する旨を記載する事で小額ですが減らせます。
また、敷金返還の際は、修繕費等を控除した金額を返還する事を記載しておけば、請求時に修繕費の支払いもスムーズにまとまります。
４，短期解約に関する特約
前項のように、敷金、礼金ゼロで募集する物件が増えてきています。この時、3ヶ月で退去されると、オーナーは損をするしかありません。
本来なら礼金というのは、空室時の損失保証代・仲介手数料等を補うためのものなので、その礼金が無くなるだけでも、入居者には長く住んでいただきたいところ。
ですので、短期解約による違約金などの特約も記載しておきましょう。
５，ペット特約
動物が好きな方なら、ペットOKにしたいところですが、中古物件で途中からペットOKにした場合、もともと住んでいる人が、アレルギーだったり、動物嫌いといった問題が発生し、クレーム、退去に繋がる事があります。
それでもペットOKにする場合は、礼金1～2カ月、ペット飼育費として月額3000円から5000円を家賃に上乗せなどすると良いでしょう。
また、家賃の安いところでは、ペットOkにしてしまうと、消耗など退去時の費用が発生した場合に原状回復のための費用を支払えない入居者もいます。その為、ペットOKにする場合は保証金として1か月分以上を預かり、退去時の修繕費に備えるようにしましょう。
６，禁煙特約
そもそもヤニ汚染は減価償却費に関係なくクリーニング費用を請求できます。実はクロス交換以外にも、コンセントカバー、換気口、扇風機など多岐にわたって費用が掛かる事があります。
そのため、室内禁煙と特約を入れる事で、リフォーム費用を削減できます。ベランダで喫煙される方もいますが、近隣より洗濯ものにたばこの匂いが付くなどクレームもあります。
禁煙特約を付ける事で、退去時に入居者が喫煙した形跡があった場合、ペナルティーも科しやすく、修繕費の支払いや請求もスムーズになります。
７，フリーレント特約
空室対策の一環としてフリーレントを使っている方も多いです。ただ、フリーレント期間3カ月の物件に対し、1年で退去の場合は家賃の賃料が9カ月分しか入ってこない事になります。
そこで、特約に2年以内の解約は、フリーレント機関の賃料を違約金とする条文を盛り込みます。
ちなみに私は以前、入居してから3ヶ月で退去したことがあり、違約金を払った事があります。その物件はとても気に入っていましたが、結婚する事になったので、解約しました。
こういったように、人には思わぬ出来事というのがある事を想定し、特約は十分注意して記載した方が良いでしょう。
その他保証会社に関する注意
店舗・事務所特化型の保証会社
みんなが利用する保証会社だからと言っていい会社とは限りません。そのため、最低でも2～3社くらいの保証会社を使うようにしましょう。
または、3社以上の保証会社と代理店契約している管理会社に管理を任せることを推奨します。
集金代行サービス
保証会社の集金代行サービスを使う事で、保証会社が毎月の賃料を自動的に集金し、滞納分は手続を行わなくても保証会社が滞納者に変わり支払います。
但し、このサービスを受けるなら、毎月の総額賃料が変動していない事を条件としている保証会社が多いです。
駐車場プラン
駐車場を契約する場合、事前に保証金を預かるけーえうが大半です。最近の保証会社は駐車協のみでも加入できるサービスがあります。
契約時に保証会社に加入する事で、事前に預かるはずの保証金が不要となり、保管していた保証金の管理が不要になります。
まとめ
不動産契約時には、特約に記載しておくことで後から思わぬ出費が発生した時にも少ないダメージで済み、より利益を上げやすくなるので、今は細かい事を理解できなくとも、こういった事に注意しておこうという事だけを頭に入れておくと良いでしょう。
次回は、リフォーム費用を安く済ませるためのポイントを紹介します。
ここまで読んでくださり、ありがとうございました。ではでは★