【都市型不動産投資】買ってはいけない物件とは？
今日は、買ってはいけない不動産の例について解説していきます。
前回は、この記事の元となった本の著者の紹介と、不動産投資は、なぜ都心じゃないといけないのかという解説をしていきました。
前回の記事はこちら↓
この記事の参考にした本はこちら↓
それでは早速本題に入っていきましょう★
買ってはいけない物件とは
１，入居率が低い物件
家賃が安く、入居付の為のステージングなど、お金と手間をかけるような物件は問題があります。
例えば、生活保護者を無理やり入居させる、いわゆる貧困ビジネスをしている管理会社。
2018年に破綻した「かぼちゃの馬車」など、シェアハウスを生活保護者の住居として運用しているケースがあります。
利回りの高さが魅力ですが、無理な運営をしていれば、管理会社が倒産したら即アウトです。このような管理会社は貧困ビジネスに特化しており、別の運用方法が出来ません。これが20室もあるような価格の低いボロアパートならダメージは大きくなります。
倒産まで行かなくても、生活保護者に対する家賃扶助の金額が変わるケースもあります。例えば、大阪ではワンルーム4万5千円だったのが、現在は4万円です。
ここでは、生活保護者を事例にしましたが、特定の賃貸ニーズに依存している場合は同様のリスクを抱えます。
例えば、ある企業の城下町で投資をし、その企業が撤退して賃貸需要が激減したケース。
また、学生に依存した賃貸経営も、大学移転によって致命的なダメージを受けます。
最近は、都心回帰する大学が増えており、「大学があるから」という理由で郊外のバス使用の場所に物件を持つと、大学が移転した時に借り手が見つからなくなってしまいます。
こういった事を避けるためにも、やはり人口が多い都市部が安全性が高いと言えます。
２，年間退去率を考慮した利回りが低い物件
人口がある程度ある町も注意が必要です。
購入時に考慮すべきなのが、「年間退去率」です。
年間退去率を考慮した利回りの計算方法は、以下の通り。
物件価格4億5000万円
満室家賃収入3600万円
築35年 店舗4件＋1LDKｘ30室
家賃10万円、年間退去10室 空室期間3カ月
空室10室ｘ（家賃10万円ｘ3ヶ月）＝300万円
3600万円ー300万円＝3300万円
3300万円÷4億5000万円ｘ100＝7.33（％）
ここで注意すべきなのが、そもそも退去率が高いのか、退去が出たら部屋が3ヶ月で決まるのか、そのあたりを見極めなければいけない事。
入居率の低い地方では特に注意が必要で、その地域で借りる人が少なくなれば、金融機関はその地域に融資をしなくなります。
不動産投資では、情弱の投資家を狙って、売却時だけ満室にするような物件も多くあります。
そのような物件に引っかからないためにも、退去率を踏まえた利回りを計算して、表面利回りとの差を見てみましょう。
加えて、レントロールを確認してください。近隣の家賃相場も調べて、相場以上の家賃で無理やり入居させていないか調べましょう。
３，家賃の低い部屋
いくら高利回りでも、家賃が低すぎる物件はNGです。単身向けワンルームで3万円台以下の家賃の物件は、投資対象にはならないと考えてよいでしょう。
東京都心部でそう言った物件はなかなか無いと思いますが、千葉、埼玉、神奈川なら、まだまだありえます。
そういった物件は出来るだけ手を出してはいけません。また、2LDK～3LDKで家賃5万円以下の物件も避けた方がいいです。
それ以上のファミリー向けなら、6万円は最低ラインです。地方で、ファミリー向けの家賃5万円台の物件はよくありますが、投資対象としては避けた方が良いです。なぜかというと、それは経費とのバランス。
入居時に必要になる原状回復工事や、ちょっとした修繕でも10万円はかかります。
リフォームの度に3カ月以上の家賃が吹き飛んでいたら、全体の収支は微々たるものです。そこまでのリスクを負って投資する価値はありません。
また、都市部の物件は、地方に比べて広い部屋が少なくなり、リフォームの施工面積が少なくなります。地方よりも、入退去の頻度が減り、リフォームの回数が少なくなるので、経費が大きくかからなくなります。
それ以外にも、買ってはいけない物件の特徴はありますが、今日はここまで。
次回は、不動産投資が上手く行く人と行かない人の違いについて解説していきます。
ここまで読んでくださり、ありがとうございました。★ではでは！