【都市型不動産投資最終回】リフォーム工事のポイント・火災保険・ハワイ不動産
今日でこのシリーズ最後の記事となります。
今回は、物件を安定して満室稼働させるためにしておきたいリフォーム工事、火災保険に加入してもらうのが必須な理由、ハワイ不動産のすすめ、についてまとめていきます。
この記事の参考にした本はこちら↓
それでは早速本題に入っていきましょう★
リフォーム工事のポイント
１、クロス・床材
内見して最初に目につくのがクロスです。どんな色でも料金は変わりな線が、最近では真っ白なクロスよりも、一部を違う色にして印象を変えたりすることも良く見られます。
悪い例として、レンガや木目調などのクロス。これらは逆に安っぽくなるので注意が必要です。
フロアに関しては、おススメはフロアタイルです。クッションフロアに比べると施工費がかかりますが、クッションフロアは凹みや熱に弱く、一部張替えが出来ないでメリットがあります。
比べてフロアタイルだと、色や柄の種類が豊富で耐用年数も長いです。万が一床を破損しても、その部分のみ交換が可能なのでコストを抑えることが出来ます。それにクッションフロアに比べて購入感が増します。
これがフローリングだと、一部張替えが不可、メンテナンスが大変だったりと、コストがかかってしまいます。
２，インターホン
セキュリティに対する意識から、モニター付きインターホンに交換する事で入居率が上がる事が多いです。特に女性の方は、防犯面を気にします。
実際私も、東京に一人暮らしをしているとき、音声だけで「宅配便です」って言われても信用できないので、モニター付き以外は考えられませんでした。
また、オートロックもありますが、これがある事で共益費などが高くなる場合があります。ですが、モニター付きインターホンを付けるだけで、オートロックと同等の防犯になりえます。
３，和室から洋室に変更
和室は、以下の理由から近年不人気です。
・フローリングやタイルに比べて掃除がしにくい
・ダニやカビの発生
・退去時のリフォームで取り換えが必要
ですので、和室であれば洋室に変える事で、入居率が上がり、リフォーム費用も抑えられます。
これに関して個人的な意見ですが、最近では外国人がどんどん日本に移住しています。場所によっては。外国人のコミュニティや留学生がいるところであれば、畳みは逆に、外国人にとって憧れでもあったりするので、需要があれば畳でもよいのではと思ったりします。
その場合はメンテナンスが大変なので、やはりフローリングにする方がメリットはありそうですが、洋室に替えなくても入居が決まる事もあるのではと個人的に思ったりします。
４、自転車置き場
自転車置き場が十分に確保できている物件は少ないです。ですので、一台は無料で2台目以降は料金を取るなどすれば、スペースは無駄にならないのでおススメです。
５、駐車場
意外と見落としがちなところ。いくら外観がキレイでも、駐車場が汚い物件も結構あります。家に入る前に車を止めるのが駐車場なので、最初に目につくところです。人があまり来ないところですが、注力するのもポイントです。
６、庭
植物を植えたりすることで、印象が一気に良くなります。手間とお金がかかりますが、植物がキレイに植えられている事で、手入れが行き届いているという印象になり、入居率が上がります。フラワーボックスや、水やりタイマーの設置で、手入れを安価で手軽にすることも出来ます。
７，マンション名のプレート
デザイン性の高いプレートにすることで、高級感が一気に増します。ネームプレートをLEDライトで照らしたり、上からスポットライトで陰影を作る事でも高級感が出ます。ですが、ただ明るく照らすだけの方法は避けた方がいいでしょう。
火災保険の加入と重要性
基本的に火災保険の加入は必須ですが、断られる事も多いので、どういった時に火災保険が役立つのか把握しておきましょう。
また、入居者の過失の場合は入居者自信の保険で対応していただくようにし、更に少額で収まる事故の場合は保険を使わずに入居者の自己負担とするようにしましょう。
１，ベランダ掃き出し窓のガラスの亀裂
ガラスは経年により熱割れする場合が良くありますが、実際には熱割れによる破損なのか、外部からの負荷なのかは判断がしにくく、オーナーと入居者でもめることがよくあります。
そんなときに、入居者が加入している保険が使えます。
外部からの負荷だと、入居者の保険が適応されるので、双方とも負担が少なく解決する事が出来ます。
２，排水のつまり
排水管のつまりも、入居者の保険で解決できる場合があります。ただし、その場合は入居者の過失によることが条件です。
おまけ（ハワイ不動産投資の勧め）
ハワイの物件は富裕層に人気です。対象となるのは、戸建て、コンドミニアム、ホテルコンドミニアムの3種。
海沿いの物件に関しては、外国人が買える地域が一部に限られています。そのエリアは希少価値があるので、将来的に価値が下がる可能性は低いです。
ただ、ダウンタウンや中華街は人気が無いエリアなので、これらの地域は投資を控えておくのが良いでしょう。
コンドミニアムは、基本的に実需向け（自身の別荘向き）ですが、貸すことも出来ます。貸す場合は、民泊として短期で貸すことが出来ますが、その場合は場所により、貸し出せる期間に条件があります。（1～6カ月以上でなければいけないなど）
また、賃貸に出すと、固定資産税（Property tax）が高くなり、自分で住めば安くなります。
では、なぜ筆者がハワイの不動産を進めるのかというと
価値が下がりにくいからです。
ハワイは、世界のハワイ。つまり需要が多いのです。
日本国内の不動産だと、景気に左右されます。ですが、ハワイの不動産は、景気が悪かろうと富裕層が常に誰か買う状況です。
ハワイ不動産の利回りは3％と、決して高くはありませんが、キャピタルゲインは狙えます。
ホテルコンドミニアムは、インバウンドの影響で値段が下がる事もあるので、おススメは実需の戸建てやコンドミニアム。
ここで言いたいのは、海外だろうと、固定概念を外し、どんどん視野に入れていくべきですという事です。
まとめ
「都市型不動産投資」という本を12回にわたってまとめていきました。この本を網羅すれば、日本での不動産投資における基礎知識は頭に入ると思いました。
また、不動産に限らず、他のビジネスをする時にも、買う側と売る側の気持ちを考えるようになるきっかけとなる良い本だと思いました。
個人的に、最近は都市型だけでなく、郊外の古戸建ての再生も需要があると思っているし、実際私はアメリカに住んでいて思うのが、不動産をやるなら日本だけでなくアメリカも投資対象になりうると思っています。
ですので、この本が正解とは思いませんが、不動産投資をやるなら読んでおいて損は無い本です。
ですので、次回は、アメリカの不動産、または郊外の古戸建て、または、そもそもどこから手を付けたらいいのか分からないけどまずは法人を設立しようという人のための法人の解説とか、まあ色々、私が学んで、これはシェアしたい思ったことをまとめていきます。
今日はここまで！いつも読んでくださる方、フォローしてくださっている方、本当にありがとうございます。ではまた次回！