【当てはまったら買うな！】資産価値が下落するマンションとは？

最近、日本のマンションは海外の投資家から大人気で価値がどんどん上がり続けています。この流れに乗りたい！と思った方、まずはこの記事を読んでください！

どんなにキレイにみえるマンションでも、実は資産価値が下がるものもたくさんあるのです。

今日は、マンション購入を考えている方に向けて、ここだけはチェックして欲しい、買ったら将来、損してしまうマンションの特徴をまとめてみました。

今回参考にした動画はこちら↓

このチャンネルでは、マンション購入を考えている方に向けて、メリットだけでなくデメリットもきちんと解説してくれているので、とても良心的だと思います。聞き流すだけでも結構勉強になるのでおススメです！

資産価値が落ちるとどうなるのか

資産価値が減る物件の特徴に入る前に、まず、価値が下がったらどうなってしまうのかについて知りましょう。

例えば、

価格が7000万の新築マンションを、変動金利35年の金利0.6％のローンで購入したとする。

変動金利は返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。

一般的には金利タイプの中では金利が一番低く設定されています。

金利は半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額が増えます。ただし、半年ごとの金利の見直しごとに返済額が変わるわけではありません。一般的には返済額の変更は5年ごとに行われます。

https://www.aeonbank.co.jp/special/　　タマルWeb

新築マンションの場合、購入した時点で、約20％は資産価値が下がると言われています。

つまり、住宅ローン7000万は残っているのに、マンションの価値は5600万になり、債務超過が1400万円ある状態になります。

要は、ローンが7000万あるのに、自分の資産は5600万しかないという状況になるのです。

ただでさえ、それくらい下がるのに、そこから更に物件の劣化やトラブルで資産価値が下がれば、売る時には大損となってしまいます。

そうならないためにも、資産価値の減らない物件をきちんと見極める事が重要です。

では、資産価値が下がる物件の特徴に入りましょう。

１，修繕積立金が少なすぎる

修繕積立金は少ない方が良いと思われる方がいるかと思いますが、修繕積立金は、マンションを守る大事な財源なのです。

修繕積立金が少ないという事は、お金が溜まっていないので、いざ修理が必要な時に、修理できないなんてことになります。

当然、管理の出来ていないマンションは、劣化が進み、資産価値は下がります。

では、適切な修繕積立金はどれくらいなのかというと、

平米当たり、200～250円と言われています。（管理費は含めない）
ですので、50平米であれば、約1万円（月）、70平米なら約1万4000円（月）となります。

ちなみに、国土交通省のガイドラインにも、200円が目安と定められています。

これをもとに、自分の気になるマンションの修繕積立金をチェックしてみましょう。

２，日当たりが悪い

そもそも日当たりが良い部屋と悪い部屋が選べるなら日当たりがいい部屋を選びますよね。

それに加え、日当たりが悪い部屋というのは、湿気がたまってじめっとし、カビや結露により住宅が腐食する可能性があります。

この結露が、表面的な物なら対策できますが、内部に出来てしまうと、被害が出てからじゃないと気づけません。そうなるとリフォーム費用が発生してしまいます。

また、内見時の印象が悪くなる事からも、資産価値が下落しやすくなります。

３，総戸数が30戸以下

先ほどの修繕積立金と似た話になりますが、例えば、総戸数が100のマンションAと、20のマンションBがあります。

エレベーターの寿命が30年と言われていて、その修理に大体3000万かかります。この3000万を、100人で割るのか、30人で割るのかと言われれば、当然100人で割ったほうが一人当たりの負担は小さくなります。

エレベーターだけではなく、マンションの築数が重なるごとに、修理するところがどんどん出てきます。そういった時に、修繕積立金がたくさん集まる物件とそうでない物件では、一人当たりの負担にとても差が開きます。

また、大規模マンションの方が、エントランスが豪華だったりして、見た目も良いので、資産価値が高くなりやすいです。

４，騒音がある

騒音は、資産価値を下げる要因となります。
ではどんな騒音があるかというと、
・幹線道路・高速道路が近い
・空港の近く
・大学病院など大きな病院の近く（救急車の音）
・保育園や学校
・デモ的なものが頻繁に行われているところ

中には避けられないものもあるかと思いますが、こういったものは無いにこしたことはありません。

ですので、これらの騒音が無いかどうか、事前に内覧でチェックしておきましょう。

５，駅徒歩15分以上

駅から近ければ近いほど、リセールバリューは高くなります。
マンションの利点はなんといっても利便性。駅からの距離が遠くなれば、それだけ人気も落ちます。

今はリモートワークが流行っていますが、それでもまだ出勤している人の割合が多いです。

また、高齢化が進んで来れば、よりアクセスが良い方が好まれます。

綺麗な部屋だからといって、駅から遠いところを選んでしまうと、結局不便だから後から売りたいと思い、でもその時には価値が下落して損をしてしまうなんてケースもよくあるので、駅まで歩いてみたりして、アクセスの良さを確認しましょう。

６，眺望がほぼない

マンション購入者の多くは、眺望の良さを期待して購入しています。

目の前にビルがあって眺望がないと、日当たりも悪くなり、風通しが悪くなります。

内見時の印象が悪くなり、資産価値が下がりやすいです。

眺望に関しては、リフォームで変えられるものではないので、内見時の時にしっかり確認しましょう。

７，人口減少しているエリア

マンションの価値は、3つから成り立っていて、
１、土地の価値
２，共有部の価値
３，専有部の価値

で、土地の価値が7割から8割を占めます。土地の価値は、人口が増加するエリアで高い傾向があります。そういうエリアは長期にわたって需要が見込めます。

ちなみに、人口増加が見込まれるエリアは、
１，都心や各都市の中心地
２，大規模な再開発エリア
３，人気駅が利用できる（ターミナル駅のようなところ）

これらに該当しないエリアでの購入は、かなり注意が必要です。

ちなみに、以前これから期待の再開発エリアについて記事を書いたので、再開発エリアを詳しく知りたい方はこちらもご覧ください↓

８，借地権

借地権とは、地主から土地を借りる権利の事。一定期間が過ぎると、土地を返却して、建物を解体しなければいけません。

壊されること前提なのでそもそも資産価値は低いです。
人から借りている土地で、残存期間が減れば、資産価値も落ちていき、売りにくくなります。

とはいえ、借地権のメリットもあって、それは低コストで良い立地に住めること。ですので、短期で良いから港区に住みたい！とかであれば、コストを抑えて住めるので良い点もあります。

９，旧耐震以前

まず、耐震基準について説明します。
旧耐震は、1981年以前に作られたマンションの事で、10年に1度発生するとされる震度5強の揺れに対して崩壊しないという基準です。
震度5以上の揺れに対しては考慮されていません。

一方1981年以降の新耐震と呼ばれる基準は、現在も施行されおり、震度6から7の揺れでも家屋が崩壊しない事を基準としています。

では、旧耐震以前のものだとどうなってしまうのかというと、
銀行がローンを貸してくれない、次に買う人がローンを組めない、売りづらいといった事が考えられます。

ちなみに、1971年以前の旧々耐震のものだと、そもそも銀行はローンを貸してくれません。

自分が持っているマンションが当てはまる場合、早急に売る準備をして損失を最小限に抑えた方がいいでしょう。

１０，自主管理物件

自主管理物件とは、マンションの管理を管理会社に委託せずに、住民で行う管理形態の事。

住民管理になると、以下のデメリットがあります。

・管理が甘くなる
住民は管理のプロではないので、管理が行き届かなくなるケースがあります。

・横領などのトラブルも起きやすい
修繕積立金を、管理会計する人が横領するトラブルも報告されています。次に購入される方も、こういったトラブルが過去にあったとなれば、購入したくなくなります。

また、横領トラブルがあった物件となると、銀行からのローンも借りれなくなってしまいます。

では、どうやって自主管理物件かどうかを見分けるかというと、物件説明資料に、管理会社が記載してあるか、あるいは自主管理なら自主管理と書かれています。

また、自主管理物件は非常にリスクも高いので、不動産の担当の方から説明があるかと思います。逆にその事を話してくれない営業マンは、怪しいので注意した方がいいでしょう。

今日紹介する資産価値の落ちる物件の特徴は以上です！
マンションの購入を検討されている方は、これらの10項目は最低でもチェックしたうえで、選んで欲しいです。

一人でも多くの人が、資産を築きながら幸せで豊かな暮らしを日本で出来るように、今後も毎日発信していきます★

ここまで読んでくださり、ありがとうございました。★