【都市型不動産】関東エリアを銀行評価で分類分けしてみよう！1
今日は、都市型不動産投資において、「ここを買え！」というエリアを紹介します。
都市型だから、港区とかの一等地？と思われるかもしれません。確かに理想はそういったところに物件を所有できればいいですが、それは殆どの人にとって最終ゴールです。
今日は、サラリーマン投資家が、まず初めにどこから攻めればいいのかを、エリアごとに数値化して解説していきます。
この記事の参考にした本はこちら↓
それでは早速本題に入っていきましょう★
都心エリアの数値化とは
都心エリアの数値化とは、エリアのランク付けです。
①都心一等地、主要駅前
これに関してはあくまで最終目標です。
②・③都心の人気エリア
④・⑤都心から少し離れた人気エリア
⑥・⑦都心外、市街地でも人気のあるエリア
⑧市街地から離れた住宅街
⑨さびれた町、村（市街化調整区域）
⑩周りが田んぼ、何もないエリア
となっています。
都市型と聞くと、東京都心をイメージする方が多いかと思いますが、大阪や政令指定都市（神奈川、愛知、福岡、京都、埼玉、広島、千葉など）も当てはまります。
①の一等地は、大手不動産やファンド、外国人投資家がターゲットとなり、投資規模が大きすぎてしまいます。収益性も低いです。
こうした地域で手が届くものと言えば区分マンションです。ですが、投資でメインにするのは一棟物件の方が効率が良くなります。ですので、①はあくまでも最終目標であり、買い進めの段階では手を出さない方がいいでしょう。
関東エリア解説
※この本は2021年に出版されたので、今の相場とは違った値になると思いますが、今でも参考になる部分は多いので、是非読んで欲しいです。
東京で人気の住宅地と言えば西側です。東側は、昔ながらの下町で、住宅街というよりは商業地域のイメージが強いです。
東京23区は、都心に加えて、城北、城東、城西、城南の5つに分けられます。なぜ”城”がつくのかというと、江戸城、つまり現在の皇居を中心としてその北、東、西、南の地域を指しているからです。
都心は、不動産業界では、千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区を指します。都心6区と言われたりします。
城北は、北区、板橋区、豊島区
城東は、台東区、墨田区、江東区、荒川区、葛飾区、江戸川区、足立区
城西は、中野区、杉並区、練馬区
城南は、品川区、目黒区、大田区、世田谷区
①都心一等地、主要駅前
誰もが知るような一等地エリアの事です。銀座、赤坂、青山、六本木、新宿、渋谷、品川など。JR山手線東京駅から新宿駅の内側を含めた主要エリアが該当します。
ここで注意したいのが、駅名＝区ではないところもあります。例えば、品川駅は港区で、品川区は山手線の外側になります。
目黒も同様で、目黒駅は品川区です。
②・③都心の人気エリア
①の周辺で、山手線の上野駅、池袋駅を中心とした北側、山手線のターミナル駅から放射線状に伸びた鉄道沿線の環八程度のエリアです。また、首都高中央環状線の内側でもあります。
東京都品川区の大井ジャンクションから目黒区、渋谷区、中野区、新宿区、豊島区、板橋区、北区、足立区、葛飾区を経由し、江戸川区の葛西ジャンクションに至る首都高速道路の路線を指します。
その中でも主要駅が②、マイナー駅が③となります。
例えば、JR中央線の中野駅から荻窪駅、埼京線なら赤羽駅、総務線の錦糸町駅、東急東横線の中目黒駅から自由が丘駅などがあげられます。
これらの人気駅の場合、駅徒歩5分以内なら②、それ以外は③です。
④・⑤都心から少し離れた人気エリア
羽田空港の玄関口であるJR京浜東北線、京浜急行線などの蒲田駅、再開発で大学誘致の進んでいる北千住駅、東京メトロ千代田線亀有駅付近も人気が上昇したエリアで、範囲が広くなりますが④です。
西側ベッドタウンエリアでは中央線の立川駅、京王線の調布駅などが④
更にもう少し都心から離れた小田急の町田駅を⑤とします。
⑥・⑦都心外、市街地でも人気エリア
⑤のエリアでバス便など駅から離れた場所で、交通の便が良くてニーズがあるところです。
この辺りは車社会となる為、道路付けや駐車場の有無が大切です。
立川駅をターミナル駅とした多摩モノレール駅沿線や、中央線の八王子駅などがこれにあたります。
⑧・⑨市街地から離れた住宅地
これまで説明したところ以外の東京都内で、⑩を除くエリアです。中央線の青梅駅や高尾駅など。
⑩周りがたんぼ、何もないエリア
奥多摩の山間部や、伊豆七島などの諸島部です。
東京で投資するなら
23区内で収益性を考えた投資をしようとするなら、エリアが限られます。具体的には、江東区、墨田区、台東区、荒川区です。都心から近く、昔ながらの下町の為、再開発余地がまだあります。
本来、東京住宅地の地価は西高東低ですが、都心からの利便性が良い事で評価されています。
成田空港へ続く京成線が走っている葛飾区はインバウンド需要により投資家から注目されました。
江東区はハザードマップ該当地域の為、融資が難しくなりますが、高利回りの物件が出る可能性があります。
子育て支援に力を入れており、アジア系外国人買いら人気があります。
東京周辺の関東圏
１，千葉県
千葉県では市川市や浦安市など、東京に近いエリアに人気があります。先ほどの数値に当てはめると、
浦安駅、市川駅、柏駅は③で、同じ市内でもマイナー駅や、駅から遠いところは④になります。
ちなみに松戸と船橋が⑤です。
⑤のエリアでも駅から遠くなれば⑥となります。
特に船橋や松戸はワンルーム飽和地帯となり、単身向けの物件の客付けは難しいので注意が必要です。
２，埼玉県
さいたま市の大宮と浦和が最も有名です。大宮駅、浦和駅が③、近隣の駅が④、西武池袋線・新宿線の所沢駅、京浜東北線の川口駅、川越街道の宿場町である川越市が⑤、ついでに東武スカイツリーラインの越谷駅から春日部駅あたりが⑥です。
更に離れて国道16号線より北部の主要駅が⑦になります。
３，神奈川県
神奈川に関しては、個人的に最近は鎌倉あたりが来ているとみていますが、2021年の中せさんの意見も参考にしてほしいで書いておきます。
神奈川県では、横浜駅、桜木町が②、川崎駅、東神奈川駅、石川町駅が③です。横浜市は広域ですが、東部と北部が戦いやすいとの事。なお、みなとみらい駅周辺は埋め立て地でかつ商業地域の為、そもそもタワマンしか売り物件がありません。
また、昔ながらの横浜の街並みを残す関内駅もメジャーではありますが、海側は官公庁や横浜中華街、横浜スタジアムを擁する商業地がメインとなる為、西側は商店街に沿って街並みが形成されています。
ついでに、川崎市の武蔵小杉駅、鶴見八幡宮のある鎌倉駅が④、東海道線の大船駅、藤沢駅、小田急線の登戸駅、新百合ヶ丘駅、東京東横線の日吉駅、菊名駅、東急田園都市線の溝の口駅、鷲沼駅、たまプラーザ駅、あおばだいが⑤です。これらの駅は、急行や快速が止まる駅です。この近隣の駅、これらの駅から徒歩10分以上が⑥です。
今日のまとめ
東京都と東京周辺のエリアを①から⑩に分類したものを紹介しました。
次は、では不動産投資の初心者はこの①～⑩の中でどこから手を付けたらいいのかを解説します。
その前に、次回は、関西エリアの分類分けを解説します。
また、この本は2021年に書かれたもので、現在は関東周辺の不動産の価値はまた少し変わってきています。
再開発が進んでいるところも増えてきています。以前、関東エリアで今狙い目の場所をまとめたので、そちらも是非見てみてください。
それでは今日は終わりとします。
ここまで読んでくださり、ありがとうございました。★ではでは！