【大阪のマンション賃料2倍に引き上で民泊へと転用】今後の不動産投資戦略とは
タイトル通り、大阪市日本橋エリアでは、マンションの家賃を大幅に引き上げ、その物件を民泊施設として転用する動きが報じられています。
今後も、観光客の増加により、こういった流れが色んな都市で行われていくと考えられます。
そんな日本で、不動産投資をするならどうするべきかという戦略を立てれるよう、今日は大阪の賃料引き上げについて解説していきます。
それでは早速本題に入っていきましょう！
大阪で賃料引き上げの背景
大阪市日本橋エリアでは、マンションの家賃を大幅に引き上げ、住民に退去を促し、その物件を民泊施設として転用する動きが報じられています。
具体的には、周辺の家賃相場が10万円程度の物件で、家賃を18万円に引き上げるといった事例が確認されています。
この背景には、2025年に開催予定の大阪・関西万博に向けて、外国人観光客の増加が見込まれていることがあります。万博の開催により、多くの訪日外国人観光客が大阪を訪れると予想されており、宿泊施設の需要が高まっています。
さらに、大阪市は国家戦略特区に指定されており、特区民泊の制度を利用することで、一定の条件のもとで180日以上の営業が可能になります。これにより、民泊事業への参入が容易になり、従来の賃貸経営よりも高い収益を期待して、物件を民泊に転用する動きが活発化しています。
しかし、家賃の急激な引き上げや住民の退去要請は、住民との間でトラブルを引き起こす可能性があります。
住人が退去してから賃料を上げるのはよくある事ですが、まだ住んでいるときに賃料を上げられると、みんなこれからの生活に不安を抱いてしまいますよね。
民泊事業の活性化の背景
大阪・日本橋エリアで家賃の引き上げと民泊転用が進んでいる背景には、外国人観光客の急増があります。日本は現在、訪日観光客にとって非常に魅力的な旅行先となっており、その主な理由の一つが「物価の安さ」です。
円安の影響で日本は「格安の旅行先」に
近年、円安が進行し、外国人観光客にとって日本の物価は相対的に安くなっています。例えば、米ドルやユーロ圏の通貨を持つ旅行者にとっては、日本での宿泊や飲食、ショッピングが非常に手頃に感じられます。これが観光客を引き寄せる大きな要因となっています。
実際アメリカに住んでいるわたしは、一昨年日本でユニクロで買い物をした時には、アメリカで買うよりも半額くらいで買えて本当に驚きました。
訪日外国人観光客の急増
2023年には、新型コロナの影響で落ち込んでいた観光需要が回復し、訪日外国人の数が急増しました。2024年にはコロナ前の水準を超えるペースで外国人観光客が押し寄せている状況です。特に大阪は、USJ（ユニバーサル・スタジオ・ジャパン）や道頓堀、黒門市場といった人気観光地が集まる都市であり、インバウンド需要が非常に高いです。
英語で、Osaka Vlogと検索すれば、たくさんの外国人の動画が出てくることからも分かります。
ホテル不足と民泊の活用
このような訪日観光客の増加に対し、大阪市内のホテルの供給が追いついていません。特に万博を控えた2025年に向けて、さらなる宿泊施設の確保が急務となっています。こうした背景から、従来の賃貸物件を民泊として活用しようとする動きが活発になっており、今回の日本橋エリアでの家賃引き上げ＆民泊転用の動きにもつながっています。
観光都市・大阪の宿泊ニーズの変化
また、最近の観光客はホテルではなく、より安く長期滞在できる民泊を好む傾向が強まっています。特にアジア圏（中国・韓国・台湾・東南アジア）からの観光客は家族やグループでの旅行が多く、キッチンや広めの部屋がある民泊の方が利便性が高いと感じるため、民泊需要が高まっているのです。
例えば、友人または家族で4人から6人で止まる場合、なかなかホテルが撮れない状況ですが、民泊だと、1部屋借りるだけでみんなで泊まれるので、そっちの方が良いねとなるわけです。
民泊運営の法的ハードル
旅館業法の適用（民泊新法・特区民泊）
日本では、宿泊施設を運営する場合、旅館業法の規制を受けることがあります。2018年に施行された民泊新法（住宅宿泊事業法）では、1年間の営業日数が180日以内に制限される
自治体によっては営業が制限されるエリアもある
などの規制があり、フルタイムでの営業は難しいケースがあります。
消防法の適用
民泊を運営する場合、通常の住居とは異なり、宿泊施設としての消防基準を満たす必要があります。例えば、自動火災報知設備の設置
非常用照明の設置
避難経路の確保
などが義務付けられることがあります。これらの設備を整えるには追加のコストがかかるため、民泊を始める際のハードルが上がります。
管理規約・近隣住民とのトラブル
たとえ法的な要件をクリアしても、マンションの管理規約で民泊が禁止されているケースもあります。また、観光客が夜遅くまで騒ぐ、ゴミ出しのルールを守らないなど、近隣住民とのトラブルが発生することもあり、住民からの反対で民泊の運営が困難になることもあります。
2025年の不動産投資戦略：二極化する市場への対応
こういった民泊事業増進の流れから分かる事は、2025年の大阪不動産市場というのは、インバウンド需要の増加により 賃料を上げても人が集まる地域 と、再開発の進まない賃料を下げても入居が難しい地域 の二極化が進むと予想されます。
そのため、不動産投資を行う際は「人の出入りが活発なエリア」を選ぶのが賢明 です。観光客や外国人労働者の流入が続く地域では、賃料を維持または上昇させつつ、安定した収益を確保しやすくなります。
一方で、再開発が進まず、入居者が集まらない地域では 家賃を下げることで入居者を確保するしかない状況に陥る可能性 があります。しかし、家賃を下げると、マナーの悪い住人が増え、物件の価値が下がるリスク も考慮しなければなりません。
このようなエリアの物件は、早めに売却し、より発展の見込めるエリアへの再投資を検討する ことが重要です。賃貸需要の変化を見極め、適切なタイミングでポートフォリオを組み替えることで、安定した資産価値と収益を確保することができるでしょう。
まとめと考察
大阪では、インバウンド需要により、ホテルの不足などから、賃貸マンションを民泊運営しようという動きが出てきています。
これからもインバウンド需要は進み、都市部では再開発が進んでいくと考えられていく一方で、地方ではどんどん人が居なくなっているという二極化がどんどん進みます。
不動産投資をするなら、人口の流動性はどうなのかをしっかり把握し、賃料を上げても入居者が決まる地域を選んだ方が賢明でしょう。
あとここからは個人的意見なのですが、
アメリカでは、アパートなどの賃料は毎年上がっていくのは普通です。というのも、物価が上がれば賃料も上がるのが普通と思っているので、こういった事はよくあることです。知り合いにも、賃料が高くなったので別の所へと引っ越した人もいます。
大阪で、賃料引き上げの対象となる地域にすまれている方には本当に気の毒に思いますが、アメリカではインバウンドとか関係なしに毎年みんなが賃料増加を懸念しながら生活しているという事も知ってほしいと思います。
そういった心配を出来るだけ少なくするためにも、不動産投資をして、世の中の経済に自分の生活が左右されるどころか、資金に余裕をもって豊かな生活を送る事が出来ればいいというのが私の意見です。
それに向けた勉強や取り組みを、こうしてアウトプットしていく事で、一人でも、不動産投資に興味を持って実際にモチベーション上げてもらえたらいいなと思いながらこうして発信しています★
ここまで読んでくださり、ありがとうございました。
今日も皆さんにとって素敵な一日となりますように。ではでは＾＾