もらった家賃のうち、いくらが自分の利益なのか？
こんにちは。ジェイです。
不動産投資をするとお金が「増える」ことは明らかですが、「どのくらい増えているのか」がわかりにくいところがあります。
今回は「どれが不動産投資の利益なのか？」について説明していきます。
1. 利益の考え方
１年間に100万円の家賃をもらっても、「やった！100万円儲かった！」・・・とはならないですよね。
管理費や固定資産税を払ったり、ローン返済をしないといけないからです。
では結局いくらが自分の利益なのでしょうか？
それはズバリ
キャッシュフロー ＋ ローン返済の元本分 － 物件価値の下落分
になります。
では解説していきます。
その前に、キャッシュフローについて詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
長い記事なのでがんばって読んでくださいね。
2. 元本返済は自分の利益
では改めて解説を。
キャッシュフローは手元に残るお金なので文句なしに自分の利益です。
それに加えて、実はローン返済の元本分も自分の利益になります。
元本返済によって借金が減っているので、物件を売却したときに返ってくるからです。
これが上の式の「ローン返済の元本分」です。
物件という「ブタさん貯金箱」にチャリンチャリンお金を入れているようなイメージです。
3. 物件の価値は目減りする
一方、物件の価値は年数が経つと少しずつ減少していきます。売却したときの値段が下がるので、返ってくるお金が減ってしまいます。
これが上の式の「物件価値の下落分」です。
ブタさん貯金箱に入れたお金が少しずつ減っていくイメージです。
物件の築年数が新しいほど価格の下落が激しいです。築30年以降になると価格の下落は緩やかになっていきます。
どのくらい価値が下がるかは物件売買の検索サイト（投資用物件は「楽待」「健美家」、戸建や区分マンションは「スーモ」「ホームズ」「Yahoo不動産」「不動産ジャパン」など）で同じようなスペックの物件を築年数ごとに並べるとわかります。
4. まとめ
実際の利益についてまとめると、以下のようなイメージです。
元本返済は手元からなくなるので儲かった実感がないですが、ちゃんと貯金されているので損はしていません。
ただしこの貯金は簡単には引き出せないのがデメリットです。物件を売却しないと使うことができません。
不測の事態に備えて手元に残るお金（キャッシュフロー）を増やした方が安全性は高いと言えます。
しかし、リスクがとれるのであれば、キャッシュフローが小さく、貯金の割合が大きい物件を買うのもありです。（貯金＋キャッシュフローの利益が大きいことが前提）
不動産投資に慣れてきたらこういう物件を買ってみるのも面白いと思います。
5. おわりに
以上、実際の利益の説明でした。
元本返済 ＝ 貯金 という考え方が今回の言いたかったことです。
キャッシュフローが小さい ＝ 儲からない物件 とは一概には言えません。実際の利益がどうなるのか確認して購入の判断をしましょう。