検索サイトに載ってる表面利回りは信じるな

こんにちは。ジェイです。

収益物件を探すとき「楽待」や「健美家」を使うと思います。

これらのサイトでは物件の表面利回りが載っていますが、その利回りを簡単に信じてはいけません。

今回は掲載されている表面利回りの注意点についてご紹介します。

1. 表面利回りは高めに書かれている

検索サイトの表面利回りは、ほとんどが高めに書かれています。

売りに出ている物件が空室であれば、想定の利回りを書いていいのです。

つまり掲載する利回りは売主側で簡単に操作できるのです。

利回りが高い方が売れやすいので高めに書かれるのは当然ですよね。

また、満室の物件も注意が必要です。

現状は掲載された表面利回りで間違いないかもしれませんが、長いあいだ入居しているひとがいる場合、現在の相場より高い家賃で入居している可能性があります。

そのひとが退去すると、別のひとが入居したとしても家賃が下がるので、表面利回りも下がります。

以上のように、空室であっても、満室であっても、表面利回りを鵜呑みにしてはいけません。

大切なのは、その表面利回りがほんとうなのか、現在の家賃相場で計算しなおすことです。

2. 表面利回りが正しいのか確認しよう

では利回りが正しいか確認する方法を説明します。

手順は以下の通りです。

① 表面利回りから、1室分、1ヵ月分の家賃を計算する。

② 賃貸の検索サイトで同じような広さの家賃を確認する。

③ ①と②を比較する。

例を紹介します。

全8室のアパートが4,000万円で表面利回り12%と掲載されていたとします。

年間の家賃は 4,000万円 × 12% ＝ 480万円です。

1室分、1ヵ月分の家賃は 480万円 ÷ 8室 ÷ 12ヶ月 ＝ 5万円となります。

次に、スーモなどの賃貸の部屋を調べられるサイトで、同じような広さの部屋を検索します。

さきほどのアパートの1室分の広さは、建物面積を部屋数で割って計算します。

ただし、パイプスペースなど居住できない面積もあるはずなので、さらに0.8をかけます。

仮にアパートの建物面積が300㎡だとすると、300㎡ ÷ 8部屋 × 0.8 ＝ 30㎡が1部屋分の面積です。

次にスーモで30㎡くらいの部屋を検索します。

25～35㎡で絞り込めばいいです。

でてきた部屋を家賃が安い順で並べて価格を見ていきます。

基本的には築年数が大きい方が家賃が低くなっているはずです。

検討してるアパートと同じくらいの築年数の家賃を確認します。

3万円台は少なく、4万円台が多い、5万円台は少なくなる、となっていた場合、おそらく4万5千円くらいが相場と見積もることができます。

つまり5万円で貸すのはけっこう厳しいと判断できるのです。

3. ほんとうの表面利回りを計算しよう

では、ほんとうの利回りはいくらなのか確認してみましょう。

4万5千円が相場なので、この前提で利回りを計算しなおします。

4万5千円 × 8室 × 12ヶ月 ＝ 432万円が年間の家賃収入です。

表面利回りは 432万円 ÷ 4,000万円 ＝ 10.8% となります。

この10.8%が自分の基準を上回っているかどうかで購入の判断をしましょう。

4. おわりに

良さそうな物件を見つけたときは、かならず家賃の相場をしらべて、利回りを計算しなおしてください。

掲載されている利回りは信じてはいけません。

「目安」くらいに考えておきましょう。