不動産投資のはじめかた
こんにちは。ジェイです。
不動産投資をはじめたい方に向けて、物件の購入から貸し出しまでの流れを紹介します。
1. お金を貯めよう
人によってはいきなりハードルの高い内容です。
お金の貯め方はグーグル先生に聞いていただくとして、ここではどれくらい必要なのかを説明します。
不動産は現金で買う方法と銀行からお金を借りて買う方法があります。
現金で買う場合、中古のマンション１室であれば100万円くらいでも買うことができます。ただし、安い物件はボロボロなのでリフォームすると結局300万円くらいはかかります。
銀行からお金を借りる場合でも、頭金で１割、諸費用で１割くらい必要なので、２～３割くらいあると安心です。
1000万円の物件を買うなら300万円くらいあれば大丈夫です。
なお、安い物件は担保価値が低いものが多いので、銀行からお金を借りにくいです。
つまり、現金で買う場合でも、お金を借りる場合でも、300万円くらい貯金があれば不動産投資をはじめられると思います。
貯金がぜんぜんないよ！という人は１～２年くらい節約してがんばって貯めましょう。
2. 物件を探そう
初心者が物件をさがすなら、まずはポータルサイトです。
投資用の物件なら「楽待（らくまち）」「健美家（けんびや）」が有名です。
これらのサイトでは1億円以上する1棟マンションから、100万円くらいで買えるワンルームマンション１室まで、さまざまな物件が掲載されています。
すでに賃貸中の物件も買うこともできるので、買った翌月から家賃収入を得ることも可能です。
一方、自宅向けのマンションや戸建てを買って投資用として使うこともできます。そういう物件は「スーモ」「Yahoo不動産」「不動産ジャパン」などで調べます。
ポータルサイトで探す以外にも不動産屋さんをまわる方法がありますが、これは初心者にはおすすめしません。
不動産屋さんは買える人にしか良い物件を紹介してくれませんので、１件も買ったことがない段階ではあまり良い物件は紹介してくれません。何より時間がかかります。
3. 良い物件か確認しよう
物件の良さを判断する指標は「利回り」「ROI」「キャッシュフロー」などいくつかあります。
判断基準はその人の投資スタイルで変わりますし、ここは話すと長くなるので別の記事で詳しく紹介していきます。
4. 価格交渉をしよう
良さそうな物件がみつかったら価格交渉をします。
ほとんどの物件は少なくとも20万～30万円くらいは下げられます。
売る側も交渉されることを前提に値段をつけていますので必ず交渉しましょう。
わたしは物件価格の１割～２割を目安に価格交渉をしています。
どれくらい価格を下げられるかは売る側の事情によっていろいろなので、詳しいやり方は別の記事で紹介します。
5. 買い付けをしよう
価格交渉が通ったら、不動産屋さんに買付証明書を送ります。
これは「〇〇円で物件を買います」という意思表明です。
価格交渉のときに買い付けを出す場合もあります。
売主さんがOKを出せば売買契約に進みます。
買い付けをした段階では法的な拘束力はありませんので、売買契約をする前ならやめることができます。
が、これをすると不動産屋さんはすごく嫌がります。これまでの手間がムダになってしまいますし、売主さんにぬかよろこびさせてしまう（ ＝ 信頼が損なわれる）からでしょう。
買い付けをするときは基本的には買うつもりでしましょう。
どうしてもキャンセルしたいときはその不動産屋さんには二度と仲介してもらえないくらいの覚悟でしましょう。
6. 売買契約をしよう
不動産屋さんが準備してくれた売買契約書と重要事項説明書に署名と捺印をします。
自分（買い手）と、不動産屋さんと、売主さんの全員が集まって署名捺印する場合もあれば、売主さんは別でする場合もあります。
そして意外とやっかいなのが重要事項説明書（以下、重説）です。
これには超重要なこと（大体は悪いこと）がしれっと書いてあります。
例えば
「この物件は建て直すことができません。（土地の用途の制限）」
「物件に入るための道路は私道（個人が作った道路）なので通行料が必要です。」
「建物が増築されたあと登記されていません。また建ぺい率オーバーです。（違法状態）」
重説の内容は契約当日に不動産屋さんが説明してくれますが、自分に不利な条件が発覚しても、その場で交渉しにくい雰囲気があります。（不動産屋さんで契約するので、周りは敵だらけの状態）
これを回避するために、売買契約書と重説の草案（ドラフト）を事前に送ってもらい、自宅で確認することをオススメします。
少なくとも契約日の3日前までには送ってもらうようにしましょう。
7. 融資の申し込みをしよう
銀行からお金を借りる場合は、売買契約ができたら急いで融資の申し込みをします。
仲介をしてくれた不動産屋さんに紹介してもらうのが手っ取り早いです。
申し込みをしてから結果がでるまで２～３週間くらいかかるので、申し込みは素早くやりましょう。
なお、融資を利用する場合は売買契約のときにローン特約というものをつけるのが一般的です。
これは、もしお金を借りられなかったら売買契約自体をキャンセルできる、という特約です。
自己資金がなく、お金を借りられなかったら物件を買えない、という場合は必ずローン特約をつけましょう。
融資は奥が深いので、別の記事で詳しく紹介していきます。
8. 金消契約をしよう
融資の審査が通ったら金銭消費貸借契約（金消契約）を結びます。
この契約ができたら物件を買えることはほぼ確定です。
9. 決済をしよう
融資を受ける銀行に関係者（自分、不動産屋さん、売主さん）が集まって手続きをします。
銀行から融資金額を自分の口座に振り込んでもらい、自分の口座から物件の代金を売主さんの口座に振り込みます。
お金を口座から口座に移すだけなので簡単そうなのですが、結構時間がかかります。だいたい半日は潰れます。
しかし、これがおわれば晴れて物件ゲットです！
10. リフォームをしよう
人が住めるように部屋の中をきれいにリフォームします。
自分である程度リフォームできる人は費用が安くすみます。
業者にお願いする場合でも「リフォームしたら家賃をあげられるか？」を判断基準にしてムダにお金をかけないようにしましょう。
11. 入居者の募集を依頼しよう
物件の近くの不動産屋さんをまわって入居者募集をお願いします。
入居者募集は代わりにやってもらえるのでとても楽です。
できるだけ多くの不動産屋さんにお願いした方が入居は早く決まります。
入居される人を決めてくれた不動産屋さんにその後の管理もお願いします。
12. 賃貸借契約をしよう
不動産屋さんが作ってくれた賃貸借契約書に署名と捺印をします。
家賃などの条件は事前に不動産屋さんに伝えておきます。
無事に契約できれば毎月お金が振り込まれるようになります！
13. おわりに
以上がおおまかな流れです。
別の記事でより詳しい内容を紹介していきますので興味のある人は参考にしてください。