不動産投資のリスクと対策

こんにちは。ジェイです。

不動産投資をやったことがない人はリスクがあるから怖いと感じていると思います。

当然ですが、どんな投資にも大なり小なりリスクはあります。

普通に事業をするにもリスクはありますし、サラリーマンをすることにさえリスクはあるのですから、「リスクがあるから」と言ってやらないのでは、何も始められません。

大切なのは何がどのくらいのリスクなのかを知り、対策をすることです。

自分が許容できるところまでリスクを低減できれば、一歩を踏み出せると思います。

今回は不動産投資の6つのリスクと対策についてご紹介します。

1. 空室のリスク

１つめは空室のリスクです。不動産投資の代表的なリスクですね。

結論から言うと、家賃を下げれば確実に空室は埋まります。

同じようなスペックで他の物件より安ければそこが選ばれるのは当然ですよね？相場より高く貸そうとするから空室が続くのです。

スーモやホームズなどの賃貸物件を検索するサイトで同じようなスペックの物件を調べ、平均より安い値段で貸す前提で考えておけば問題ありません。

わたしは平均の１～２割安く貸す前提で収支を計算しています。

大切なのは割安の家賃でも利益がでるような値段で物件を購入することです。

がんばって安い値段で買いましょう。

2. 滞納、夜逃げのリスク

２つめは滞納と夜逃げのリスクです。

これについては保証会社への加入が一番の対策になります。

まずは滞納、夜逃げされたらどうなるか説明します。

滞納されると収入はないのにローンの返済や物件の維持費はかかります。

さらに家賃はもらってないのに税金はとられるのです（家賃はそのうち回収するはずだから税金は先にもらうね、という考え方）。

当然、キャッシュフローは大きくマイナスになります。

この状態を放置すると滞納したまま何ヶ月も居座られたり、そのまま夜逃げされたりします。管理会社に催促の電話やハガキなどで対応してもらい、早めに解決するよう努力する必要があります。

どうしても払ってくれない場合は法的な手続きをして強制的に退去してもらいます。これには数十万円のお金がかかります。なお、日本では３ヶ月以上滞納が続けば強制退去させることができます。

仮に夜逃げされた場合、それまで滞納された家賃は回収できないことはもちろん、物件に残された荷物も勝手に処分することができません。

家賃が未払いであることと、他人の財産（残された荷物）を勝手に処分してよいことは別だからです。

これをなんとかするには、１年くらい荷物の保管をしたあと（しばらく様子を見たという実績を作ったあと）、法的な手続きをしてから処分する必要があります。なお、荷物は倉庫など物件以外の場所で保管しても大丈夫です。

夜逃げされると以上のような対応をしないといけません。金銭的にも時間的にも、すさまじい損失ですよね。

これらの問題を解決するのが保証会社への加入です。

やることは簡単で、入居者と賃貸契約を結ぶとき、入居者に保証会社へも加入してもらうのです。

滞納や夜逃げが発生した場合、この保証会社が損失を保証してくれます。最近は賃貸借契約のときに連帯保証人を設定せず、保証会社への加入を義務付ける場合も多いです。

管理会社さんが作成した賃貸借契約書が保証会社への加入を義務付けているか確認し、そうなっていないなら義務付けるよう変更してもらいましょう。

保証会社に加入した状態で滞納があった場合、滞納された家賃は保証会社が支払ってくれます。入居者からの回収も保証会社がやってくれます。

夜逃げされた場合も、残された荷物の保管や処分のための手続きは保証会社がしてくれます。費用も負担してくれます。

以上のように、滞納、夜逃げのリスクは保証会社に加入することでカバーできます。

なお、保証会社へ加入するための代金は入居者が負担するのでオーナーが支払う必要はありません。

デメリットなしで致命的なリスクをカバーしてくれるので、必ず保証会社へ加入してもらうようにしましょう。

3. 修繕のリスク

古い物件では購入したあとに修繕するための費用がかかります。

購入前に必ず確認するべき項目は以下の３つです。

・建物の傾き

・シロアリ被害

・雨漏り

これらは修繕に多額の費用がかかります。程度がひどい場合は購入をやめましょう。

修繕費用は事前に把握できていれば値段を下げてもらうか購入をやめればよいので問題ありません。

やってはいけないのは購入するときに致命的な欠陥を見逃すことです。

ただ、修繕費用の見積りはある程度経験しないとわからない面もあります。

仮に致命的な欠陥がある物件を買ってしまっても破産しないように、最初は安めの物件を買うことをおすすめします。

4. 家賃が下落するリスク

築年数が古くなると当然ながら家賃が下落してきます。これはリスクというより確実に起こることです。

どれくらい下がるかはスーモやホームズなどの賃貸物件検索サイトで築年数ごとの家賃を調べればだいたいわかります。

家賃の下落を最初から織り込んでおけば問題ありません。

将来、需要と供給のバランスが変わって家賃が下落することもありますが、正確な未来はだれにもわからないので、これについては完璧な対策はできません。

直近10年でその地域の人口が激減していないかをチェックするくらいでよいと思います。

なお、全国的に人口は減っているので、個人的には延べ床面積が広い物件の方が家賃は下落しにくいと思っています。同じ家賃なら広い物件の方が選ばれやすいからです。わたしはファミリー向けの広い物件をメインで買っています。

5. 火事、自然災害、ケガによる賠償のリスク

これらのリスクは保険でカバーすることができます。

物件を購入したときに火災保険と地震保険に入ります。

火災保険はその名の通り「火災による損害」を補償してくれるとともに、「自然災害による損害」も補償してくれます。さらに特約を付けることで「物件のせいで入居者がケガをした場合の賠償」も補償してくれます。

入居者がケガをした場合は高額の賠償を求められる可能性があります。この特約は賠償限度額が大きい割りに保険料が安い（発生確率が低いのだと思います）ので必ず加入しましょう。

ただし火災保険は自然災害の中でも地震だけは補償してくれません。地震が怖い場合は地震保険にも入りましょう。

地震保険は火災保険とセットでしか加入できず、さらに火災保険の限度額の50%までしか損害を補償してくれません。100%補償してくれる特約もありますが、料金が高いのでどこまで入るかはご自身で判断してください。

わたしは木造の戸建をメインで買っていますが、木造は地震による被害を受けやすいので、地震保険（50%まで）に加入するようにしています。

6. 金利上昇のリスク

金利が上がるとローンの返済額が増えるのでキャッシュフローが減ります。

まず前提として、多少の金利上昇ではキャッシュフローがマイナスにならないように融資条件を設定することが大切です。

それでも予想以上の金利上昇で賃貸経営が厳しくなりそうなときは売却するのが良いと思います。

金利が上昇しているということは景気が良いということなので、所有している物件の価値も上昇している可能性が高いです。

いずれにしても、金利上昇では破産するほどのピンチになることはほぼないと思います。

7. おわりに

以上、不動産投資の6つのリスクと対策をご紹介しました。

だいたいのリスクは問題ない程度に小さくできます。修繕費だけはもしもがあるので、最初は安い物件から買っていきましょう。