不動産仲介における物件状況報告書と付帯設備表
物件状況報告書（告知書）と付帯設備表は、不動産取引において非常に重要な書類で、売買や賃貸のプロセスにおいて透明性と安全性を提供する役割を果たします。それぞれの文書がどのような目的で用いられるか、そして不動産取引におけるそれらの重要性について詳しく説明します。
1.物件状況報告書（告知書）
役割と目的： 物件状況報告書、別名で 「告知書」とも呼ばれるこの書類は、不動産の売主が買主に対して、物件の法的及び物理的状態に関する重要な情報を開示するために用いられます。この報告書には、近隣との紛争など、物件に関連するすべての重要事項が記載されます。
重要性： 物件状況報告書の提供は、買主が購入を決定する前に物件の現状を全て把握し、後で発生可能なトラブルや誤解を避けるために不可欠です。この透明性は、買主の信頼を確保し、売主にとっても訴訟リスクを減少させる効果があります。
物件状況報告書（告知書）の内容
〇建物
雨漏り: 現状の雨漏りの有無とその詳細。
白蟻被害: 過去及び現在の白蟻被害の状況。
建物の瑕疵: 建物の傾き、腐食、その他の構造的不具合。
石綿使用調査結果: 建物内の石綿使用状況に関する調査結果。
給排水設備: 給排水設備の故障や漏水の発生状況。
建築図面: 新築時に作成された建築図面の有無。
住宅性能評価・耐震診断: 実施された住宅性能評価や耐震診断の有無と結果。
リフォーム履歴: 過去に行われたリフォームや改修の詳細と日付。
〇土地
境界確定: 土地の境界線の確定状況や越境問題。
土壌汚染: 土壌汚染の可能性や過去の調査結果。
地盤状況: 地盤の沈下や軟弱性の有無。
敷地内残存物: 敷地内に残存する廃材やその他の物品。
〇周辺環境
騒音・振動・臭気: 周辺からの騒音、振動、臭気の影響。
近隣施設: 周辺の施設が及ぼす影響や計画されている建築プロジェクト。
電波障害: 地域内の電波障害の有無。
近隣との申し合わせ: 近隣住民との合意事項やトラブル。
自然災害: 過去に浸水やその他の自然災害の被害履歴。
事件・事故の履歴: 地域内で発生した事件や事故の詳細。
〇その他
敷地の修繕履歴: 敷地や共有部分の修繕履歴。
心理的瑕疵: 物件または敷地内で発生した事件、事故、自殺などの心理的瑕疵。
その他の情報: 告知書に記載されていないが知られている重要な情報。
物件状況報告書の記載事例とポイント
物件状況報告書に記載する情報は、売主が知り得る範囲で最も正確かつ具体的な内容を含める必要があります。特に重要なのは、隠れた瑕疵や過去の修繕履歴を適切に伝えることです。
例として、「雨漏り」項目の記述方法をさらに掘り下げます。
現在発見している雨漏り:
箇所：「屋根の南東角」
状態：「毎回の雨で少量滴る」
補足情報として、最近の雨の際の写真や修理見積もりを添付すると良いでしょう。
過去に発生した雨漏り:
箇所：「リビングの窓際」
修理の実施状況：「2020年5月に修理完了」
修理業者の情報や使用された材料についても記載しておくと透明性が増します。
売主が把握していない場合は営業マンがリードしましょう
物件状況報告書の法的意義と売主の責任
物件状況報告書は、不動産売買における透明性を保ち、将来的な紛争を防ぐために極めて重要です。売主は、知っている限りの情報を全て開示する責任があり、意図的な情報の隠蔽は法的な問題を招く可能性があります。物件状況報告書を通じて、売主は買主に対して物件の現状を誠実に報告し、買主はその情報に基づいて購入の意思決定を行います。
物件状況報告書の正確な作成と提供は、売買契約の成立と円滑な物件引渡しに不可欠であり、不動産業界における信頼の維持に寄与します。
2.付帯設備表の記載事例とポイント
付帯設備表は、不動産の売買契約において、売却物件と共に残される家具や設備を詳細に記載した表です。この表は、物件の状態を示す「物件状況確認書」とともに、買主に家の状況を正確に理解してもらうための重要な書類です。
付帯設備表が必要な理由
付帯設備表を作成する主な理由は、以下の通りです。
1.認識のズレを防ぐ
買主が物件を内覧した際に見た状態と、実際に引き渡し時の状態にズレがないようにするためです。たとえば、内覧時には存在した設備が引き渡し時には撤去されているとトラブルの原因になります。
2. 使用状況の透明性
設備の使用年数や現在の動作状況を記録し、将来的に起こりうる問題について買主が事前に認識できるようにします。これは中古物件の取引において特に重要です。
記載されるべき主要な項目
給湯関係
給湯器: 給湯器の種類、製造年、容量、設置場所、状態など。
水回り関係
厨房設備: コンロの種類（ガス、電気、IHなど）、食洗機、レンジフード、シンクの材質や状態。
浴室設備: バスタブの材質、浴室乾燥機、追い焚き機能の有無、シャワーの種類。
洗面設備: 洗面台の材質、鏡の種類、収納の有無。
トイレ設備: ウォシュレットの有無、タンクレストイレかどうか、換気設備。
空調関係
冷暖房設備: エアコンの有無、台数、設置場所、状態。
床暖房設備: 床暖房の有無、対象エリア、制御方式。
その他の設備
照明関係
屋内照明設備: 各部屋の照明設備、特殊な照明の有無、LEDかどうか。
収納関係
食器棚、つり棚: 材質、大きさ、設置場所。
床下収納、下駄箱: 容量、アクセスのしやすさ、状態。
建具関係
網戸、雨戸: 各窓に対する網戸や雨戸の設置状況。
障子、畳、扉: 材質、最近の取り替え時期、状態。
その他
テレビ: アンテナの種類、共同受信設備の利用状況。
カーテンレール/カーテン: 材質、大きさ、部屋ごとの設置状況。
物干し: 種類（室内、バルコニー）、材質、状態。
火災警報器: 種類、設置場所、最終検査日。
他に何か伝えないとならないことがあれば、この時の報告します
重要性：付帯設備表は、不動産取引において売主が買主に対して物件に含まれる設備の詳細を明確に伝えるための重要な文書です。この表を通じて、買主は物件にどのような設備が含まれているのか、その状態はどうかを理解し、その情報を基に適切な購入決定を行うことができます。ここでは、付帯設備表に記載されるべき主要な項目について説明します。
主要設備
給湯関係
給湯器: 給湯器の種類、製造年、容量、設置場所、状態など。
水回り関係
厨房設備: コンロの種類（ガス、電気、IHなど）、食洗機、レンジフード、シンクの材質や状態。
浴室設備: バスタブの材質、浴室乾燥機、追い焚き機能の有無、シャワーの種類。
洗面設備: 洗面台の材質、鏡の種類、収納の有無。
トイレ設備: ウォシュレットの有無、タンクレストイレかどうか、換気設備。
空調関係
冷暖房設備: エアコンの有無、台数、設置場所、状態。
床暖房設備: 床暖房の有無、対象エリア、制御方式。
その他の設備
照明関係
屋内照明設備: 各部屋の照明設備、特殊な照明の有無、LEDかどうか。
収納関係
食器棚、つり棚: 材質、大きさ、設置場所。
床下収納、下駄箱: 容量、アクセスのしやすさ、状態。
建具関係
網戸、雨戸: 各窓に対する網戸や雨戸の設置状況。
障子、畳、扉: 材質、最近の取り替え時期、状態。
その他
テレビ: アンテナの種類、共同受信設備の利用状況。
カーテンレール/カーテン: 材質、大きさ、部屋ごとの設置状況。
物干し: 種類（室内、バルコニー）、材質、状態。
火災警報器: 種類、設置場所、最終検査日。
付帯設備表の正確な記載は、不動産売買契約の一環としてトラブルを防ぐ上で極めて重要です。売主は、すべての設備を正確にリストアップし、その機能性と状態を明確に記録する必要があります。これにより、買主は物件の実際の価値を把握し、将来的な追加投資や必要な修繕を見積もることができます。
総合的な役割
物件状況報告書と付帯設備表の提供は、不動産取引における透明性を保ち、両当事者間での誤解や後のトラブルを最小限に抑えるために極めて重要です。これらの書類によって、買主はより情報に基づいた購入決定を下すことができ、売主は物件に関連する潜在的な問題から法的保護を受けることができます。不動産業者や宅建士は、これらの書類が正確で、適切に準備され、適時に提供されることを確実にする責任があります。
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