賃貸住宅の不具合、借り手が負担するのはどこまで？
こんにちは。
不動産業界の自称風雲児ことＩＴＯです。
今回の記事は、不動産でも退去後にもトラブルになりがちな『賃貸住宅の不具合、借り手が負担するのはどこまで？』というテーマで見解を述べてみたいと思います。
【入居中の修理、借り手はどこまで負担するの？】
まずは皆様にクイズです。
次のうち、入居者の負担責任となるものはどれでしょうか？
１． 室内の蛍光灯切れ
２． 古い給湯器が故障
３． 結露によるカビ、シミ
一般的に大家さんと借主の修繕負担の考えとして、
入居者が生活するために設置された設備機器の修理や交換費用･･･貸主負担
通常の使用方法をせず、故意や過失によって故障や汚損･･･借主負担になります。
よって、3番が入居者の負担となります。（室内管理を怠ったと判断）
実は修繕費用負担において、退去立会時の原状回復に関するトラブルが多い。
【退去時の敷金や原状回復に関するトラブル】
今まで賃貸住宅を退去する際に、室内クリーニングや壁紙の張替、畳の表替えなどの原状回復費用として、敷金が返金されない、あるいは高額な工事代金を請求された方も多くいるのではないだろうか？
【そもそも敷金とは？】
敷金はどういったものなのか？
敷金とは、賃料や修理費用などの支払いを担保するものです。
簡単に言うと預けているお金になります。
預けているお金は、賃料の滞納や故意、過失による破損や汚損等がなければ返還されるものになります。
ただし契約書の特約条項に補修の取り決め等がある場合は、特約条項が優先されますので、ご注意下さい。
【借りた部屋を入居前と同じ状態=原状回復？】
現状回復と聞くと、入居前の状態に戻すことと思っている方は多い。
ただし、それは貸主が本来は負う義務である。
借主は借主の責任によって生じた損耗を補修する場合でも、「一部だけ張り替えると模様や色が合わなくなるために、壁全体を張り替えるので、全額負担しなければならない」というと、そうではありません。
通常の生活であっても、適切に使用したり清掃したりしないで、キズやサビを拡大させた場合などは、借主負担と見なされるのです。
こうしたトラブルを未然に防ぐために、国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成しています。また、東京都でも「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を制定し、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（※）を公開しています。
【入居、退去時の室内確認】
誰がどうやって付けた損耗なのかが鍵を握ることがわかります。入居前と退去時に、それぞれどういった状態であるか（内装のキズの有無や建具・設備機器の不具合の有無など）を借主・貸主双方が立ち会って確認しておくことが重要です。
ガイドラインでは、「入居時・退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」が用意されていますし、必要に応じて写真を撮るなど細かく記録に残しておくことが、トラブル防止に役立ちます。