【投資】J-REITに初めて投資してみた
きっかけは2ヶ月ほど前の日本経済新聞の記事。以下、自身のnoteでも取り上げましたが、堅調な株式市場とは裏腹にJ-REITは軟調な相場動向で、割安感が増してきていると。これまで日本の不動産については、自分自身でレバレッジをかけられる（借り入れができる）メリットを活かし、小粒ではありますが直接投資をしてきた一方で、節税メリットもないREITには関心がありませんでした。
しかし、根は天邪鬼（アマノジャク）な私。割安、魅力ない、放置されてる、って聞くと気になって仕方ありません（笑）ちょうど為替が円安・ドル高の中、米ドル、ニュージーランドドルから日本円に資金を移動させてきて、手元に円キャッシュも豊富。どこかいい投資先ないかなぁと思っていたところでしたので、試しに少し買ってみようと検討しました。
J-REITとは
そもそもREITとは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略で、不動産を投資対象とする投資信託のことです。1960年代に米国で誕生、その日本版がJ-REITと呼ばれ、日本でも2001年9月に市場が創設されました。
REITでは基本的に収益の90%超を投資家に分配すれば法人税は課税されず、結果、利益のほとんどが分配されることになり、株式と比べて高い分配利回りが期待されます。また事業会社への株式投資と比べても収益が安定しているのも魅力です。
参考になる情報源
なにせこれまで当方、J-REITには投資をしたことがないので、WEB上でまずは情報収集。以下の「不動産投信情報ポータル」というサイトが一番情報が充実、ここだけ見ておけばOKって感じですかね。
投資検討用のシートを作成
現在日本に上場されているJ-REITは58銘柄。この中から何を買っていこうかと検討するにあたり、以下のような検討用シートをEXCELで作成、58銘柄しかないということで、ほぼ力技（手入力）で基本情報を入力してみました。
銘柄の検討・絞り込み
J-REITは投資対象となる不動産のタイプによって幾つかのカテゴリーに分かれます。住居やオフィスビル、商業施設、ホテル等にそれぞれ特化をして投資するREIT、またはそれらを組み合わせた複合型、総合型のもの。この中から、個人的にいま興味を持っているのが物流施設（インフラ、データセンター含む）。今後も持続的かつ安定した需要が見込めそうかな、と。その中でも利回り、NAV倍率等の観点から以下の4つの銘柄を抽出、まずは少し投資を始めました。
3249 産業ファンド投資法人（複合型：物流施設+インフラ施設）
3281 GLP投資法人（物流施設特化型）
3471 三井不動産ロジスティックスパーク投資法人（物流施設特化型）
3481 三菱地所物流リート投資法人（物流施設特化型）
どれも分配利回り的には4%〜5%前後といったところ。中小型株の銘柄選択と違い、正直どれも似たり寄ったりですよね、J-REITって。今回試しに4銘柄選んでみましたが、極端な話、そこそこ安心できるスポンサーのものを買っておけばなんでもOKなのでは？と思ったりもしますね。個別銘柄を慎重に検討する必要もなく…
あと今回はそこまではやりませんが、異なる決算月を組み合わせて、毎月分配金がもらえるようなポートフォリオを組むことも簡単にできそうです。決算月で選択肢にちょっと偏りはありそうですが。
J-REIT投資に期待する役割
今後、様子をみながら上記4銘柄の投資金額は増やしていく予定です。短期的な相場動向はわかりませんが、これまでこのnoteで一貫して米国利上げサイクル終焉を受け、これまでの円安局面が終了。すぐに円高に向かうとは思いませんが、中長期的（3年〜5年くらい）にはその方向かなと。円高・日米株の下落という展開に備え（繰り返しますが、すぐ来るとは思ってなく…とはいえいつかわからないので）、当面はちょっとディフェンシブな銘柄を増やしていこうと思ってます。その1つがJ-REIT。下落局面が来ても、今割安と言われているし、安定した利回りがクッションにはなってくれることを期待してます。
J-REITの次は、「円高メリット銘柄」ですかね。