日本一どうでもいい不動産鑑定士試験演習問題出題予想（令和5年）

全国約1,000名の不動産鑑定士論文式試験受験生のみなさまこんにちは。irisです。

普段は過去の演習問題に関する考察記事（モデルとなった街を探る謎探偵企画記事）を書いていますが、その中で分かってきたある傾向をもとに、令和5年の演習問題がどのような形式の問題なのかを予想してみようというのがこの記事です。

面白半分で書いた記事ですので、面白半分で参考にしてもらえればと思います。それではどうぞ。

でぃすくれーまー

• 本記事は令和5年の演習問題の出題形式（計算量・記述量の多さや出題内容のトリッキーさ等、いわゆる出題の"癖"的なもの）について予想を行うものであり、出題類型についての予想は行いません。出題類型予想はそれぞれの予備校の先生に聞いてください。

• 当然のことながら「予想」なので、当たらない可能性は大いにあります。ご利用は自己責任で。

演習問題出題者は2年毎に変わっている説

私は、演習問題でモデルとなった街の考察している中で気づいた、各年の問題文の細かな設定や文章表現の違いから、演習問題の出題者が2年毎に変わっているのではないかという仮説を立てています。

具体的に言うと、各年の問題における設定や文章表現は、下表及び参考画像の通り2年スパンで違いがでています。

（各年の問題文をもとに筆者作成）

① 位置図の作り込みの違い

（出典：H29演習問題_資料1。街路の通り方等、割とリアルな感じに作られている。また画像は割愛するが、近隣地域だけを抜き出した詳細地図も添付されている。）

（出典：H30演習問題_資料1。H29と打って変わってノッペリ碁盤目マップ。）

（出典：R2演習問題_資料1。超リアル。問題文にも「基盤地図情報（国土地理院）を加工して作成」と書かれている。）

（出典：R4演習問題_資料1。ページいっぱいに大きく作っているが、街路の構成等はモデルとなった街からややデフォルメされている。）

③ 対象建物の作り込み方の違い

（H29は地下と1階の面積を少し変えて申し訳程度にリアル感を出している。H30は上から下まで床面積同一のノッペリ柱状建物。R4は上階に行くほど面積が小さくなるなどの細かい設定を入れている。なお、R2は更地、R3は3階建の小さな商業施設であったため評価できず。）

④ 「無い」の書き方の違い

（H29は無いものは資料中でも項目立てしないシンプルスタイル。H30以降は無いものも含めて丁寧に各種事項が項目立てされているが、上の画像の通り微妙に「無い」の表現方法が違う。こんなところで個性出さなくていいんだよ…）

よって令和5年の演習問題出題者は、サイクル的に令和4年の出題者と同一である可能性が高いと考えられ、似たような出題の"癖"が出るのではないかと予測します。以下に具体的な予測の内容を挙げていきます。

令和5年の出題形式予想

1.一般論を問う記述問題が出題される可能性

R4の演習問題では問1にて結構厚めに記述問題が出ています。他の年でも記述問題は出ていますが、R4は一般論的なことを問う問題が出ているという点で、他の年と毛色が異なります。

（R4演習問題 問1。特に(3)と(4)で一般論について問われている。）

（参考：R3演習問題 問1。本件ではどうか？という問い方や、資料を読んで必要な事項を抜き出してこさせる問題になっている。他の年も概ねこのような出題傾向である。）

したがって出題が予想される類型に関しては、論文対策的な勉強が必要かもしれません。本番では問1で躓いてしまうと精神的にもしんどいと思いますので、R4のような記述問題が出る可能性があることを頭の片隅に入れておいたほうが良いと思います。

2.地域要因資料・事例資料の量が多い可能性

前掲の位置図を見ても分かるかと思いますが、R4の問題では類似地域が７つも設定されており、提示されている取引事例や賃貸事例もまずまず多め。
したがってどの事例がどの地域に属していて、地域要因に係る評点がいくらなのかを取り違えるミスを誘発しやすい形になっていると思います。

（R4演習問題_資料2。近隣地域＋類似地域7つと盛りだくさん。）

（参考：R1演習問題_資料2。R4の約半分の4つしか類似地域がない。）

どの年でも言えることではありますが、もったいないミスをしないよう、比準計算は落ち着いて。

3.計算自体は比較的素直？

R4の問題ではそんなにひねくれた計算論点は無いように思いますので、この傾向がR5も続くのであれば、計算自体は比較的素直な出題になるなのかもしれません（前述の記述問題の出来やケアレスミスの少なさが勝負の分かれ目となる展開）。
ただしR4の類型は区建であり、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3手法すべてを適用させる問題だったから（＝そもそも計算量が多い問題だったから）、変な計算論点を出さなかったという可能性は十分あると思います。事実、H30（区建と同じく適用手法の多い「継続賃料」が出題された年）以外では、毎年何かしら癖のある計算論点が出題されています。

（参考：R3演習問題_資料6。インウッド式適用のための複利年金現価率等を計算させるド畜生問題。）

（参考：R2演習問題_資料6。みんな大好き時点修正率の計算をさせる問題。同種の計算はR1でも出題されており、引き続き出題可能性があるため注意が必要。）

（参考：R1演習問題_資料4。限定価格に関する論点が出題されている。R2の演習問題も同様。）

（参考：H29演習問題_資料6。各試算価格を出すときにこのERの記載事項から必要な数値を見つけ出して計算する必要がある。R3演習問題でも同種の形式が採られていた。）

出題類型により計算論点の難易度は変わってくるかと思いますので、この点については予想がつかないというのが正直なところです。計算論点の難しさの如何に関わらず、出題が予想される類型の過去問や答練を繰り返し解き、地道に対応力を身に着けていくしかないかなと思います。

フワッとした予想ではありますが以上です。
少しでも参考になれば幸いです。それではまた。