新築マンションと中古マンションの違い

　中古マンションを探しています。その中でいろいろ調べたり聞いたりしているうちに、中古の節税効果は新築と比べて圧倒的に少なくなってしまうということが分かりました。

　まず投資マンションが節税になる要素としては3つあります。それは①当初売買するときに不動産業者等に払う諸費用②減価償却費③ローンの金利とあるのですが、中古は①は新築の場合と概ね同じですが、②③は中古の方が不利です。

　まず投資用マンションの節税効果、というものはどういうものなのか見てみましょう。

　マンションは建物部分と土地部分に分かれますが、減価償却費は建物部分のみに計上できるものです。また、ローンの金利は、損益が黒字の場合は土地分の金利も経費に入れられるのですが、赤字の場合は残念ながら経費としての計上はできなくなってしまいます。

　それだけだったら新築と条件は同じではないかと思われますが、取得費の計算の仕方で一般的に用いられる固定資産税評価額による按分だと、どうしても建物の割合が低くなってしまうからです。

もっといいやり方があるのかもしれませんが。。。

　ちなみに、残りの耐用年数の計算をするとき、RCの場合で、新築の場合は、単純に47年ー築年数ですが、中古の場合は、経過年数は、購入時点では、0.8倍までしか計上できませんので、47年ー（購入時点での経過年数×0.8）となります。そういう意味でも中古の場合、原価償却による節税効果は少なくなります。

　新築マンションでかかる税金として大きいのは消費税です。建物分の金額に10%かかります。1000万円としたら100万円もかかります。これはかなり痛いです。

　中古マンションで仲介の場合は消費税はかかりません。この違いは大きいです。