【イントランス】当社グループの事業についての考察（不動産事業 その2／不動産投資）
こんにちは、株式会社イントランスのＩＲ担当でございます。
前回は、当社の創業からの事業であります「不動産事業」についての事業説明をさせて頂きましたが、これからはその中でもご関心のある方もいると思われるトピックについて解説していきたいと思います。
まず今回は、多くの皆様が意外と普段から聞きなれている「不動産投資」についてのご説明をさせていただきたいと思いますのでお付き合いください。
１．不動産投資の概要
不動産投資と言っても様々な種類や規模があります。また、個人が独自の判断で投資するものや、金融業者が投資信託のような形で設定されたものへ投資するものなどありますので、まずはそうしたスキームについて説明していきたいと思います。
（１）不動産投資の種類
まず、不動産投資は不動産を購入または所有し、その不動産から収益を得ることを目的とした投資のこととなります。
不動産投資では、賃貸物件の収入や不動産の価値の上昇によるキャピタルゲインなど、さまざまな形で利益を生み出すことができます。
そして、不動産投資の形態ですが、直接的に自身や企業により、不動産へ投資する手法の他、不動産型の投資信託へ投資するといった手法があります。
こいした投資信託には、証券取引所に上場しているものや、未上場のものの両方が存在しており、上場型投信は、株式市場で取引される投資信託の形態であり、日々取引所で売買することが可能です。
一方、未上場の不動産投資スキームは、直接的に不動産に投資する形態であり、個別の不動産プロジェクトに投資することとなり、売買機会はかなり狭まることからそれなりの流動性リスクを負うことになることは間違いないでしょう。
（２）不動産の投資家
不動産投資は、個人や法人の両方によって行われることがあります。
個人投資家は、自身の資金やローンを活用して不動産を購入し、収益を得るのが一般的であり、一方、法人投資家は、企業や投資会社、ファンドを通じて不動産に投資し、複数の不動産プロジェクトに分散投資することがあります。
どちらの形態にしても、不動産投資はリスクとリターンのバランスを考慮し、適切な投資戦略を選択する必要があります。
（３）不動産投資のリスク
不動産投資は、市場の変動や不動産市況の変化によってリスクを伴うことは周知の事実だと思いますが、こうした状況から不動産投資は、投資対象とする地域の需要や供給のバランス、不動産の購入価格、賃貸市場の状況などを考慮しながら、慎重に投資を行う必要があります。
また、税金や法的な規制などの要素も考慮する必要があるでしょう。
２．上場型投信への不動産投資
それでは、不動産投資の中で最も手軽な投資方法についてみていきたいと思います。
上述しましたが、上場しており、いつでも購入、売却できるのがREITと呼ばれる不動産投資信託となります。
（１）上場型投信への投資方法
上場型投資信託への投資方法は以下の手順となります。
①証券口座の開設
不動産投資を行うためには、まず証券会社やオンライン証券取引プラットフォームなどで証券口座を開設する必要があります。
口座開設には、身分証明書や住所確認書類などの提出が必要です。
②銘柄の選択
上場している不動産投資の銘柄を選びます。
これには、不動産投資信託（REIT）や不動産関連企業の株式などが含まれます。
証券会社のウェブサイトや情報提供サービスを活用して、銘柄のパフォーマンスやポートフォリオ内容などを調査し、自身の投資目標やリスク許容度に合った銘柄を選ぶことをおすすめします。
③取引の実行
選んだ銘柄を購入するためには、証券口座から注文を出す必要があり、注文方法には、市場価格での成行注文や指値注文などがあります。
成行注文は、その時点での市場価格で即座に取引が成立し、指値注文は、指定した価格で取引が成立するまで待つ注文となります。
④ポートフォリオの管理
不動産投資を行った後は、ポートフォリオの管理が重要となります。
定期的に銘柄のパフォーマンスをモニタリングし、必要に応じて売買やリバランスを行います。
また、配当やキャピタルゲインなどの収益を追跡し、適切な税金の申告を行う必要があります。
（２）上場している対象銘柄
不動産投資信託（REIT）を含め、直接または間接的に不動産投資を上場銘柄へ行う際は、以下のような投資対象があります。
①不動産投資信託（REIT）
不動産に投資するための投資信託で、一般投資家が株式市場で取引できます。
REITは、賃貸物件や商業施設などの不動産を所有し、賃料収入や不動産の価値の上昇による利益を投資家に還元します。
②不動産関連企業の株式
不動産開発会社や不動産サービス企業など、不動産業界に関連する企業の株式も上場しています。
これらの企業は、不動産市場の成長や需要の変化に応じて利益を追求します。
上場している不動産投資の銘柄は、市場の状況や地域によって異なる場合があります。
そのため、投資を検討する際には、銘柄の詳細な情報やリスクを調査し、自身の投資目標に合った銘柄を選ぶことが重要となります。
また、投資に関する具体的なアドバイスを受けるためには、証券会社やファイナンシャルアドバイザーの専門家に相談することをおすすめします。
３．個人による不動産投資（上場型投信以外の投資）
上場型投資信託への投資ではなく、個人で自己資金やローンを組んで、レジデンスやオフィスビルなどへの投資を行う方を多くいます。
これらの投資方法や対象についても見ていきましょう。
（１）個人による投資方法
個人の方が不動産投資を直接行う際の一般的な手順は以下のとおりです。
①投資目的および目標の設定
個人の方が不動産投資を行うためには、あらかじめ目的や収益目標を明確に設定しておくことをお薦めします。
不動産投資では、キャッシュフローの安定化やキャピタルゲインの追求が重要となるため、こうした作業を十分に行った上で、投資までの道筋をたてましょう。
②資金計画
不動産投資を行う上では、投資で拠出する資金について十分に計画し、予算を設定していきます。
これには、不動産物件の購入費用のみならず、修繕やメンテナンス費用、税金や手数料なども含まれます。
③市場調査
不動産投資を行う上で市場調査は重要なプロセスとなります。このため、投資対象の地域として検討する地域の不動産市場を調査します。
ここでは、不動産市場の需要と供給のバランス、地域経済の成長見通し、賃貸市場の状況などを考慮した上で、投資対象の地域を決めていきます。
④物件選定
不動産投資の対象とする地域を決定したら、実際に投資対象とする不動産物件を選定していきます。
ここでは、不動産物件の条件や立地、将来の成長ポテンシャル、キャッシュフローの見込みなどを厳密に評価していくことが重要です。
⑤融資の手配
全額自己資金で不動産投資を行うことはできますが、通常は金融機関からの融資を活用して、収益性を高めるのが一般的です。
そのため、銀行や金融機関から融資を受ける手配をしていきます。当然ながら、金融機関により融資条件や金利などが異なるため、十分に比較検討した上で、自身にとって最適な借入先を選択をしていきましょう。
⑥契約と手続き
実際に投資する投資案件や金融機関との融資が確定した後に、不動産購入契約を締結し、必要な手続き（登記、税金の申告など）を行います。
⑦運営と管理
実際に不動産を購入した後には、それら不動産を維持・メンテナンスのため、物件運営や管理が必要となります。
投資した不動産物件の資産価値を維持・向上させるためには、適切に管理を行っていく事が重要であり、これらの活動がその後の不動産物件の収益状況を左右します。
こうした活動には、入居者の募集、賃料の徴収、修繕やメンテナンスの管理などが含まれ、作業量は極めて多く、不動産管理を専業でされる方は別として、他に仕事をされている方がこれを自身でされることはとても現実的ではありません。
そのため、一般的には外部の不動産管理業者とプロパティ・マネジメント業務委託契約を行うのがよろしいでしょう。
（２）個人による投資対象
①賃貸物件
個人により不動産投資をする対象として一般的に多いと言われているのは、アパート、マンション、オフィスビルなどの賃貸物件です。
これらは安定したキャッシュフローや長期的な収益を追求できる可能性が高いため、多くの方がこれらへの投資をしています。
②商業物件
商業施設やショッピングモールなどの商業物件は、高い収益性や成長ポテンシャルを持つことがありますが、需要と供給のバランスや地域の経済状況を考慮する必要があります。
③不動産開発
新築物件や再開発プロジェクトへの投資も選択肢ですが、リスクが高く、専門的な知識や経験が必要でしょう。
（３）個人による投資のメリット、デメリット
①メリット
・キャッシュフロー：賃貸収入による安定したキャッシュフローを得ることができます。
・キャピタルゲイン：不動産の価値が上昇すれば、売却時にキャピタルゲインを得ることができます。
・ポートフォリオの多様化：不動産投資は、株式や債券などの他の資産と組み合わせることにより、ポートフォリオのリスクを分散することができます。
②リスク
・市場リスク：
不動産市場の変動や景気の変化により、投資の価値やキャッシュフローが影響を受ける可能性があります。
・管理リスク：
物件の運営や管理には、入居者の問題、修繕やメンテナンスの費用、賃料の滞納などのリスクがあります。
・融資リスク：
融資を受ける場合、金利の変動や返済能力の問題により、追加のリスクが発生する可能性があります。
（４）現在の不動産市況の状況
現在の日本の不動産市況は、地域によって異なりますが、一般的には以下のような特徴があります。
・都市部の需要：大都市圏や人口集中地域では、賃貸需要が高く、賃料収入の安定性が期待できます。
・地方の課題：一方で、地方都市や人口減少地域では、需要が低下しているため、投資のリスクが高まる可能性があります。
・低金利環境：長い間続いてきましたが、今なお低金利環境が続いており、融資コストが低くなり不動産投資の魅力が高まっています。
４．事業法人による不動産投資
事業法人による不動産投資の方法及び対象・手順は以下のとおりです。ここでは、あえて事業法人と記載していますが、大口の個人等も含めてあえて事業法人とさせていただきます。
（１）不動産投資の方法
①直接投資
事業法人は、不動産を直接購入し、所有・運営することができます。
この場合、法人は金融機関からの借入の活用をすることはありますが、自社の資金を使って不動産を取得し、収益を得ることが目的となります。
直接投資では、法人が専門家を使うことは当然ありますが、不動産の選定、購入、管理、販売などの全ての作業を行うこととなります。
②不動産投資信託（REIT）
事業法人は上場している不動産投資信託（REIT）に投資することもできます。
投資信託は、複数の不動産に分散投資することができる投資手段であり、法人は投資信託を購入することで不動産市場への投資を行います。
投資信託は、不動産の所有や運営を専門的に行う企業によって運営され、投資家には配当やキャピタルゲインが還元されます。
③ファンド投資
ファンド投資は、複数の投資家から集めた資金を運用し、不動産に投資する方法であり、不動産ファンドに出資することで、複数の不動産プロジェクトに分散投資することができます。
不動産ファンドは、専門のファンドマネージャーによって運営され、投資家には配当やキャピタルゲインが還元されます。
ファンド投資は、法人が不動産市場への投資を行う際の手軽な方法として利用されることがあります。
（２）不動産投資の対象と手順
①投資対象
事業法人による不動産投資の対象は多岐にわたりますが、例えば、賃貸物件、商業施設、オフィスビル、ホテル、倉庫などがあります。
事業法人は、自身の投資目標や戦略に合わせて、適切な不動産を選定する必要があります。
②投資手順
・目標設定：
事業法人は、投資目標を明確にし、収益目標やリスク許容度などを定めます。
不動産の選定：
法人は市場調査やデューデリジェンスを適切に行い、投資に適した不動産を選定します。また、物件の条件、立地、需要予測、キャッシュフローの見込みなども併せて評価します。
・資金調達：
法人は投資に必要な資金を調達します。これには自己資金や銀行融資、投資家からの資金調達などが含まれます。
・不動産の取得：
法人は選定した不動産を購入しますが、これには契約の締結、物件の所有権の移転手続きなどが含まれます。
・運営管理：
法人は不動産の運営や管理を行いますが、これには入居者の管理、賃料の徴収、修繕やメンテナンスの実施などが含まれます。
・収益管理：
法人は不動産からの収益を管理し、キャッシュフローの管理や適切な税金の申告を行います。
・販売または再投資
法人は不動産を売却するか、収益を再投資するかを検討し、適切な投資不動産のポートフォリオを管理します。
５．まとめ
上記のように、不動産投資には、上場不動産投信を活用した簡単で手軽な不動産投資から、ある程度の投資金額を必要とする不動産投資まで様々な投資方法と対象があります。
ここ最近では、不動産投資のウェブ広告などは、見ない日はないというくらいに目にしますが、不動産投資にはリスクがあるということは十分に理解された上で投資を検討されるのが良いでしょう。
不動産投資信託（REIT）については、株式市場において毎日売買がされているため、現在の資産評価がしやすいですが、不動産へ直接投資をされる場合は、経済環境等により投資不動産の価格が想定以上に変動することもありますので、それなりの研究を行った上で投資されることがよろしいでしょう。
また、都心部では、新たなマンションやオフィスビルなどが新たに建設されたり、リノベーション案件も増えるため、投資を行った時期に想定していた計画より収益が落ち込んだり、物件価格が下落するなど、なかなか自身ではコントロールできない状況もあるため、あらかじめリスクを十分に考慮した計画をされることがよろしいでしょう。
ここまでリスクなどについて言及してきましたが、現預金を銀行に預けておくよりも高い投資リターンが狙え、かつ金融機関からの借入で自己資金を有効活用できるということ、そして日本は未だ低金利状況であることから、不動産投資への資金はこれからも当分は増え続けるのではないでしょうか。
こうしたことから、ご自身の資産を増やすため、不動産投資やそれ以外も投資先など、様々な投資対象を選択肢として常に投資対象を研究し、目的と目標に適した投資先を見つけていただければ幸いです。
「当社グループの事業についての考察（不動産事業 その２／不動産投資）」は以上となります。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
今後とも、イントランスをよろしくお願いいたします。
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Contact「IRに関するお問い合わせ」：https://www.intrance.jp/contact.html
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この投稿は当社のIR活動等についてお知らせすることのみを目的としており、投資勧誘を目的としたものではありません。
投資に関するご決定はご自身の判断で行っていただきますようお願いいたします。
なお、投資判断に資する重要情報や新しい情報については、東証のガイドラインに則り、引き続き適時開示とHP掲載により行います。
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