「J-REIT」 不動産投資信託
お疲れ様です。
今回はあまり聞き馴染みのない
『J-REIT（ジェイ・リート）』についてです。
「まとまった資金は現在ないが、
将来的に不動産投資をしたいなぁ」
などと思っている人は、
どうせ時間は過ぎるので、
少額からでも出来ますので、
『J-REIT』で運用してもいいかもしれません。
それで損失を出しても『経験』として蓄積されていくので、
別に心配する必要はないかと。損失の限度はありますがね。
1、J-REITとは
2、J-REITの魅力
3、J-REITのリスク
4、J-REITと海外REITの違い
4つを見ていこうと思います。
ーーーー1、J-REITとはーーーー
⭐️まず、『REIT（リート）』とは
➡︎[Real Estate Investment Trust]
（不動産投資信託）の略称です。
投資家から資金を集めて不動産を運用して、
その利益となる「賃貸収入etc」を、
投資家に分配するという金融商品です。
要は、
株式や債券に投資する投資信託の
不動産版ということです。
始まりは1960年代の米国なのですが、
日本では、2000年11月「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により、
2001年9月に市場が創設されました。
とりま、ちょうど20年前の2001年に始まったと知っていれば大丈夫です。
アメリカが起点なのですが、
アメリカの『REIT』とは少し仕組みが異なっているので、
郷ひろみの「ジャパーン！！」からとって、
『J-REIT（ジェイ・リート）』と言われています。
⭐️一般的なREITは、
投資法人という特別な法人を作ることで不動産への投資・運用をします。
投資法人は不動産を運用することだけを目的として作られた器でしかないので、
基本的にそれ以外の業務がを行うことができず、
役員のみで構成されているので、従業員はいません。
なので、その運営は全て外部に委託することになります。
この委託先の中で重要な役割を果たすのが、
資産運用会社です。
資産運用会社は、不動産の選定や日々の管理、資金調達etc、
投資法人がする事を資産運用会社が
代わりに行うという形ですね。
⭐️法人税が課税されない
基本的にREITでは、
利益の90％超を分配すれば
法人税が課税されません。
なので、利益のほとんどが投資家に分配されますので、
株式・債券の投資信託より
高い分配金が期待できます。
また原則として、
不動産の開発は行わず
賃貸事業に集中していますので、
一般の不動産会社に比べて
収益が安定しています。
このように成り立っていますので、
REITの投資口は証券市場に上場しています。
つまり、株式を取引するように日々の価格で売買できる金融商品であります。
⭐️投資する不動産
・オフィスビル
・賃貸住宅
・商業施設
・物流施設
・ホテル
・インフラ施設
・シニア施設
・底地（地主がその土地を第三者に貸して地代収入を得ている土地）
・駐車場
・不動産へ投資する会社への出資etc
⭐️まとめ＊J-REITとは
投資家から資金を集めて、不動産版に投資する投資信託。
＊利益の90％以上を分配すれば、法人税が非課税、
よって、高い分配金を期待出来る。
＊賃貸に特化しているので、収益は比較的安定している。
＊上場しているので、株式のように取引できる。
ーーーー2、J-REITの魅力ーーーー
1、高く安定したインカムゲイン
2、少額で出来る
3、分散投資
4、換金性が高い
5、プロが運用
6、インフレに強い
1、高く安定したインカムゲイン
REITは制度上利益の90％超を分配すれば、法人税が課税されない仕組みですので、株式と比べて高い分配金を期待できます。
また、長期で安定した賃料を生む不動産を対象にしていますので、一般の株式会社と比べて収益予想の確度が高いです。
2、少額で出来る
実物の不動産に投資するには、数千万円単位・億単位の多額の資金が必要になります。
個人で不動産投資をしようとしても、中々難しいです。
REITでは不動産を証券化しているので、1万円〜100万円などで投資できます。
3、分散投資
実物の不動産投資の場合では、投資金額が多額になるために、分散して何棟も買う事は難しいです。
また、1棟だけ購入しても、空室が発生した場合、収益を生まないだけでなく、管理費等の経費がかかるため、収益はマイナスになります。
一方、REITは複数の不動産に投資しているため、テナント数が多く、実物不動産への投資と比べると格段にリスクが分散されています。
投資法人によっては、投資対象資産の用途や地域が多岐にわたっていますので、REIT投資は、少額での投資でも用途・テナント・地域の分散が可能です。
4、換金性が高い
実物の不動産は売りたいときに必ずしも売ることができるとは限りません。
売却する際には、不動産仲介会社を選び、売却金額を自分で判断し、様々な書類を揃えるといった手間がかかります。
REITでは、証券以上に上場しているので、投資口を市場価格で取引できますので、売買の手間がかかりません。
5、プロが運用
実物不動産投資では、テナントや建物管理など面倒臭い業務が沢山あります。
また、投資する不動産の選定、長期的な収益分析などが必要です。
REITでは、売買や運営をプロがやってくれますし、稼働状況や収支状況を定期的に開示指定ますので、投資家は投資法人が運用する不動産の状況を知ることが出来ます。
6、インフレに強い
一般的に、インフレ時には不動産の資産価格や不動産賃料はインフレにスライドしていく傾向にあります。不動産の賃料上昇は分配金の増加要因になりますし、資産価値の増加は売却した時の売却益を増加させます。
なので、インフレヘッジとして有利な金融商品と言えます。
ただし銘柄によって投資対象とする用途や物件売却方法が異なるため、賃料の上昇及び、下落度合いは異なります。
⭐️まとめ
少額から投資でき、かつ分散された投資商品で、
その選定や管理などの面倒な手間はプロがやってくれます。
しかも、税制上の優遇があり、高い分配金を期待出来ます。
ですが、資産となる「知識」は自分でやるよりつかないので、
他人に依存している状況であることに変わりはありません。
「自分：他人」のバランスは考えておく必要はあるかと思います。
ーーー3、J-REITのリスクーーー
1、価格変動リスク
2、収益変動リスク
3、金利変動リスク
4、運用体制に関するリスク
5、投資法及び不動産に関わる法、税制度等の変更に関するリスク
6、投資法人の倒産及び上場廃止リスク
1、価格変動リスク
REITは預金や債券のように元本が保証されていません。
証券市場に上場しているため、需給の関係によって投資口価格が上下します。
株牛木市場全体や不動産市況の影響を受ける為、個別の業績に変動がなくても株式と同様に価格が下落すると時もあります。
また、投資法人によっても投資口価格の変動要因は異なり、各決算時の分配の権利確定、投資口のい追加発行、資産取得及び売却、決算発表、スポンサーの交代、合併等によって価格が変動する傾向にあります。
2、収益変動のリスク
REITの投資家は決算期毎に分配金を受け取る権利がありますが、分配金は確定されたものではありません。
地震など自然災害による建物の損壊、テナントの退去・未納、賃料減額、物件の売却損など、資産運用会社の能力や経済情勢によって収益が増減するため、分配金が減少する可能性は十二分にあります。
また、増資を行うとにより、利益が増がしても1口当たり分配金が減少する事もあります。
3、金利変動リスク
REITは投資家から資金を集める他、金融機関からの借入金のよって不動産を取得します。
このため金利が上昇すると、利息負担が増加するので、収益の減少要因となります。
また、金利上昇により、REITの分配金利回りと国債等の債券市場との利回り差が減少した場合、投資口価格が下落する場合もあります。
つまり、REITに投資するより、もっと安全な債券に投資したほうが確実なので、そちらにお金が流れるという事です。
4、運用体制に関するリスク
REITの運用を行う資産運用会社は、スポンサーによる人員提供や不動産開発、不動産の管理等、設立後もスポンサーがREIT運用に深く関わってきます。
なので、スポンサーとの利益相反が生じやすい仕組みではあります。
要は、私利私欲の喧嘩みたいなモノですね。
ですので、投資法人は外部者を含めたコンプライアンス部門の設置や徹底した情報開示を行うことで、利益相反にリスクを回避する意向を示しています。
5、投資法及び不動産に関わる法、税制度等の変更リスク
REITに関わる様々な法制度の変更により新たに規制が掛かる場合、資産及び投資元本の価格が変動する可能性があります。
6、投資法人の倒産及び上場廃止リスク
REITも一般の企業と同様に倒産リスクはあります。
金融機関の融資環境の変化や投資法人の収益低下に伴うキャッシュフロー悪化から、資金調達が出来ず倒産する事もあります。
ただし、仮に破綻となっても、不動産の価値はゼロにはなりません。
理論上は精算時に不動産を売却すれば、投資資金が戻る可能性もあります。
また、証券取引所の上場廃止基準に該当した場合、上場廃止となる事も。
⭐️まとめ
やはり世の中都合の良い事ばかりではなく、そこには確実にリスクとなるモノがあります。
「リスクがあるから辞めておけ」ではなく、
そのリスクも含めた運用プランが必要だという事ですね、
・このリスクにはこの対処
・あのリスクにはあの対処
というような感じですかね。
ーーJ-REITと海外REITの違いーー
REIT＝上場している投資信託
というのは日本も海外も同じです。
それでも、特徴、メリット・デメリットはあります。
海外REITは、地域だけでも
『米国REIT』
『欧州REIT』
『アジアREIT』
などに分けられます。
『アジアREIT』の中でも、
『香港REIT』
『シンガポールREIT』
などが存在しています。
沢山ある中で、規模が1番大きいのが
『米国REIT』です。
さすが米国というべきでしょうか。
つまり、一口に「REIT」と言っても、
『日本国内か？』
『そうでないか？』
で投資の大きな分かれ目になります。
J-REITはこれまで見てきましたので、
海外REITを見ていきます。
⭐️海外REITのメリット
1、海外の不動産に手軽に投資出来る
2、日本以外の地域へ分散投資出来る
3、高い利回りを見込める
1、海外の不動産に手軽に投資出来る
実物の海外不動産に投資するとなると、物件を実際に見に行ったり、各国の法規制の確認などをしなければいけないなど、多大な労力が必要にになります。
手間が一切なくて済むのが、海外REITのメリットです。
2、日本以外の地域へ分散投資出来る。
[メリット1]と似たような感じです。
日本以外の土地にある物件に投資できるので、国際分散が可能なのと、様々な土地を投資対象としているのが、魅力の１つです。
例えば、『森林REIT』や『データセンター・セルタワー』など、日本では投資出来ない投資物件にも投資出来ます。
3、高い利回りを見込める
海外REITでは、株式リターンよりも比較的高いリターンが見込めます。
J-REITはその商品の特性上、安定した収益を生み出す賃貸業などが主流ですが、海外のREITにはそうした規制が掛かっていないので、J-REITよりも高い利回りの商品が存在します。
つまり、日本は安定的なモノが投資対象ですが、海外ではより高いリターンを目的としている商品があるという事です。
⭐️海外REITのデメリット
1、海外特有のリスクを負う
2、手数料などJ-REITよりも高いことが多い
3、J-REITほど手軽に買えない
4、コロナ渦などで下落が激しい
1、海外特有のリスクを負う
日本の物件とは異なるリスクがある事、これが最大のデメリットかと。
海外の情報を得るのは、簡単ではないし、値動きの面でもどういった要因で価格が変動するかを正確に捉えるのは難しいです。
そこに、『為替リスク』もありますので、たとえ収益を得られても、手元に残るのは『少ない・マイナス』ということもあります。
2、手数料などJ-REITよりも高いことが多い
高利回りで人気ですが、REIT自体に様々な手数料が掛かるため、収益性の面で本当にリターンが得られるか？の確認は必要です。
『売買手数料』のほか、解約時に支払う『信託財産留保額』、
特に気をつけたいのが、REITを保有する期間中にかかる『信託報酬』です。
いわゆる、管理手数料と呼ばれるもので、年率で算出されます。
海外REITは0.5％以上かかるものが多いので、入金額がある程度ないとかなり収益性が低くなる可能性があります。
3、J-REITほど手軽に買えない
J-REITが証券会社でリアルタイムで購入出来るのに対し、海外REITの場合は、直接REIT自体を購入できる機会が少ないです。
海外REITを日本の証券取引所で取引する際は、海外REITを組み込んだ投資信託やETFを購入する形になります。
つまり、欲しいREITのために他の金融商品にも投資しなければならない可能性があります。
また、情報収集の面でも、日本のサイトでは情報に限度があります。
英語などが堪能でないと現地の正確な情報が分からないため、ハードルが高いです。
といったことから、時間もかかるので「手軽に投資がしたい」という人には不向きな金融商品だと言えます。
（英語が堪能になるには、英語の話せる恋人を作るのが早いと聞いたことがあります。英語の話せる女性お待ちしています🥴）
4、コロナ渦などで下落が激しい
海外REITは他の投資に対して下落率が高いことが明らかになっています。
コロナ渦の中、３月の１ヶ月間で『米国REITはすべて下落』しました。
もちろん、J-REITも下がりましたが、J-REITの下落よりもその下落率は高く、特にホテル・リゾート系のREITの下落は大きかったのです。
REIT市場は、基本的にアメリカやオーストラリアといった広大な土地がる国々で盛んな反面、世界的なイベント（金融危機etc）の影響を受けやすいといった特徴があります。
⭐️まとめ
海外REITはJ-REITに比べ、リターンを期待できますが、
手数料が高いことや為替リスクなどリターンに見合ったリスクが存在します。
他にも、手軽に取引できない点（J-REITに比べ）や、情報に限りがありますので、人により向き・不向きがある。
⭐️全体的なまとめ
日本のJ-REITも海外REITもそれぞれに
メリット・デメリットがありますので、
うまく組み合わせるか、リスクへの対処が必要です。
そこを怠り、「投資は危険だ」と言う
一方的なダサい人にはならないためにも、
自分への自己投資が必要だと思います。
その前にテメーですね。私も頑張ります。押忍
それでは
今日残り1日も
「適当に頑張りましょう」
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最後まで御拝読ありがとうございます。
皆様の何かのキッカケにでもなれば幸いです。
ありがとうございました。
誤字脱字があるかもしれませんが、
何となくの解釈でお願い奉るで候。
🐶今回のイッヌ🐶
実家の「ペロおじちゃん🐶」
パピヨン・オス・10歳
