サブリースの2025年問題
新年、あけましておめでとうございます。
本年が皆様にとって、明るく希望に満ちた1年となりますよう心よりお祈り申し上げます。昨年、多くの方々に支えていただいたことに深く感謝し、今年も精一杯努力してまいります。どうぞよろしくお願い申し上げます。
年越しで印象に残ったのは、ゆっくりと観させていただいたNHK紅白歌合戦です。
他界した母がファンだった南こうせつさんの出番を楽しみにしていましたが、イルカさんとのセッションは心に沁みました。
そして、なんといってもB'zの登場ですね。会場の熱気は、画面越しにも強く伝わってきました。大方の予想では事前収録になるだろうと言われていた中、まさかの会場で2曲披露というサプライズに、日本中で歓喜が湧き上がったことでしょう。
久しぶりにテレビで歌番組のパワーを感じる瞬間でした。世代的にも、とても懐かしい感覚です。この演出に携わった関係者の皆様に、心からの拍手を送りたいと思います。
さて、話題を変えましょう。不動産に関する話題も触れておきます。
皆さんは、「サブリースの2025年問題」というフレーズを耳にしたことがあるでしょうか。
相続税の基礎控除が改正された2015年に、「相続税対策」が急務となり、多くの方が賃貸アパートを建築するようになりました。これにより、建築バブルが発生しました。
-全国賃貸住宅着工件数 -
2010年 29万8千戸
2016年 41万8千戸 ←注目
2024年 34万2千戸
（出典：国土交通省「住宅着工統計」）
2013年に税制改正が報じられた後、着工件数は高水準を記録し、改正後の2016年〜2017年に40万戸を超えました。
そして、あれから10年。サブリースの2025年問題とは、相続税対策として建設された多くのアパートが「築10年」という節目を迎え、賃料減額を含む、管理会社（サブリース会社）からオーナーに対する様々な交渉が懸念されているというものです。
建築以来、「任せて安心」と思っていたオーナーにとっては、まさに寝耳に水の展開が待ち受けているわけです。この問題は、単なる噂ではなく、現実的な課題であると私は捉えています。ただし、その理由について、一般的に言われている「賃貸需要の低下」とは少し異なる視点を持っています。
注目すべき指標があります。総務省が5年に1度調査し、公表している「住宅・土地統計」です。
2013年
空き家数 820万戸
空き家率 13.5%2023年（最新）
空き家数 900万戸
空き家率 13.8%
10年で空き家が80万戸増加したにも関わらず、空き家率が横ばいであることがわかります。
増加した空き家80万戸のうち、賃貸用住戸は14万戸に留まります。
（※この場合、数字の大小に関わらず、割合について「留まる」という表現を使用しています）
毎年10万戸に迫るペースで空き家が増えているにも関わらず、空き家率がわずか0.3%の増加に過ぎないのは、賃貸アパートの供給が影響しているからです。
さらに掘り下げてみると、人口減少にも関わらず、単身世帯や二人世帯の急増に伴い、世帯数は全体として増加し続けているため、この10年間、賃貸アパートの需要は堅調に推移していました。
つまり、相続税対策のための建築バブルと相まって、賃貸アパートを供給している住宅メーカーにとっては、「追い風」が吹いていたということです。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、世帯数は2030年にピーク（5,773万世帯）に向けて、当面増加を続ける見込みです。このため、賃貸アパートの供給もあと数年は堅調に推移できたかもしれません。賃貸需要が即座に急落することはないのです。
しかし、建築費の高騰により、「建物を建てる」ことが以前よりも難しくなり、メーカーにとっては数年分の「チャンスロス」が生じた可能性があります。
また、2024年に第二次ベビーブーム世代が50代を迎えたことにより、戸建セクションを持つメーカーにとっては「建て盛り世代」の減少も二重の苦しみに繋がります。新築の着工件数は確実に下火になりつつあります。
世帯数が減少し始める本格的な厳しい局面が迫る前に、すでに業界には「逆風」が吹き始めているのです。
ただし、「住宅が売れないから収益が減少しています」とは、どこも言えないでしょう。
（一社）人口減少対策研究所の理事で、「未来の年表」の著者である河合雅司さんも、住宅メーカーの収益モデルの見直しについて警鐘を鳴らしています。
では、どう収益を生んでいくか。
管理会社（サブリース会社）は住宅メーカーと同系列であるという前提のもと、この2025年問題について、皆さんもぜひ想像してみてください。
私のセミナーでは、不動産業界の裏話のようなものは一切ありません。誰でもアクセスできる公開データや、誰の目にも明らかな社会現象を基に、サブリースオーナーの皆様が直面する可能性のある未来を予測し、さまざまな警鐘を鳴らしています。
ぜひ一度、セミナーにお越しください。サブリースの仕組みやメリット・デメリットについて、深く学んでいただけることと思います。サブリース経営のお手伝いを通じて、相続税対策や信託に関する情報提供も行っています。個別の経営診断についても、お気軽にご依頼ください。
今日はこの辺りで。では、また。
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本社：広島市中区本通7-29 アイビービル7階
設立：2024年7月29日
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