賃貸マンション経営の科目区分

個人の投資目的で賃貸マンションを購入した場合、まずは土地とそれ以外に区分することが必要です。この場合の区分は、基本的には、固定資産税評価額で按分します。

次にそれ以外の部分を建物と建物付属設備に区分します。明確に区分できる資料がない場合は、再建築費表点数算出表（再建築評価点数表、不動産調査計算書等、役所によって呼び名が異なります）が必要になります。事前に市役所にマンション名を伝え、算出表を準備しておいてもらい、本人確認書類（税理士が対応する場合は、所有者からの委任状も）を持参して、閲覧、コピーを入手することになります。

購入金額等をもとに取得価額を計算し、取得価額を算出表の評価点合計額で割り、建物部分と建物付属設備とに区分します（算出表にウォークインクロゼット等の木製家具がある場合は、作り置き家具なので、備品ではなく、建物本体に含めます。）。

これで建物と建物付属設備とに区分できたので、それぞれの耐用年数で減価償却を行います。中古の場合は、中古資産の耐用年数で計算します。

建物付属設備の耐用年数は建物本体の耐用年数より短いので、区分することにより、より多くの減価償却費を計上することができます。建物を建物本体と建物付属設備とに区分していない個人事業者の方は、過去５年前までさかのぼって修正（税務上は「更正の請求」といいます）することができるので、検討してみるのも有かなと思います。