売上や利益が過去最高の実績であるケイアイスター不動産、収益力も過去最高なのか？

この記事では、ケイアイスター不動産株式会社の2020年3月期第2四半期について、取り上げていきます。

ケイアイスター不動産は、東京・埼玉・群馬・栃木・茨城・千葉エリアを中心に、分譲住宅・注文住宅・中古住宅を手掛ける総合住宅不動産会社である。

2020年3月期 第2四半期 決算説明資料

過去最高の実績

2020年２Qは、前年同時期と比べても30％以上の成長率で、過去最高の実績とのこと。

粗利益（売上総利益）と販管費の比率も見てましょう。

粗利益÷販管費
19年２Q：6,268÷3,863＝約1.62
20年２Q：8,586÷5,275＝約1.63

売上高が大きくなると、販管費を掛け過ぎたりして、バランスが崩れたりするのものですが、比率はほとんど変わっていません。効率が良いことを表しています。

さらに業績の推移を見ると、どの四半期も年々成長している状態です。

売上高１Q：11,447→12,182→16,982→26,009
経常利益１Q：721→691→881→1,224
売上高経常利益率：6.3％→5.7％→5.2％→4.7％

売上高２Q　23,397→27,590→41,800→57,758
経常利益２Q　1,760→2,180→2,322→3,125
売上高経常利益率：7.5％→7.9％→5.6％→5.4％

売上高３Q　35,022→42,719→71,148
経常利益３Q　2,596→3,341→3,963
売上高経常利益率：7.4％→7.8％→5.6％

売上高４Q　51,257→64,107→103,118
経常利益４Q　3,996→5,283→5,769
売上高経常利益率：7.8％→8.2％→5.6％

ただ、額としては成長はしているのですが、売上高に対する経常利益の割合を見ていくと、年々減少していっています。

収益力は過去最高なのか？

全体の収益力（売上高営業利益率）も過去最高なのか調べてみました。

過去の決算資料（第2四半期）を参照しています。

売上高営業利益率＝営業利益÷売上高
20年２Q：3,310÷57,758＝5.7％
19年２Q：2,404÷41,800＝5.6％
18年２Q：2,221÷27,590＝8.1％
17年２Q：1,813÷23,397＝7.7％
16年２Q：1,201÷18,514＝6.5％

同時期（２Q）の数字としては、収益力までは過去最高ということではないようです。

分譲中心の戦略

下記は2020年3月期第2四半期の戦略計画になりますが、人口の多い地域に出店を計画。

・出店から3年目で平均約80棟の売上規模
・出店コストは平均1千万円

といった過去の実績データがあるため、それに沿って経営計画を立てやすくなっています。「いくら掛けて何年で回収できるか？」というのを感で決めるのではなく、データから決めた方が失敗しにくいですからね。

また、販売力強化を目的に、不動産仲介業の会社をM＆Aし、子会社化しています。売上規模などはわかりませんが、両者とも資本金500万円ほどの会社です。

・BRエステート株式会社の株式取得（子会社化）に関するお知らせ
・株式会社ハウスラインの株式取得（連結子会社化）に関するお知らせ

そして、分譲事業が軸になりますので、在庫（たな卸資産）の回転率の向上は必須になってきます。

たな卸資産の推移を見ても、19年3月期末から20年2Qまでで大きく増えています。

棚卸資産回転日数＝たな卸資産÷１日当たりの売上高
19年3月期末：57,655÷（103,118÷365）＝204日
20年3月期２Q：59,185÷（57,758÷（365÷2））＝187日

19年3月期末の売上高は、2019年3月期 決算短信を参照

在庫が増えても、回転日数が少なくなっていることから、目的の通り、回転率を重視し、資金効率を上げていることがわかります。スムーズに分譲が売れればいいですが、回転数を上げ、売れ残りを防ぐことを踏まえたら、値引きしてでも販売していることも考えられます。

1棟当たりの分譲価格は◯◯万円、注文住宅は◯◯万円

セグメント別の業績に、それぞれの売上高と棟数が記載されていますので、それぞれの価格帯を計算してみましょう。