永遠に終わることのない賃貸VS持ち家
11/24現在
永遠に終わることのない賃貸VS持ち家について個人的な見解を書いていきたいと思います。
あくまで個人的な見解です。(超絶ポジショントーク)
結論持ち家やろ。というのが個人的な見解です。
※ご面談させていただくと「買わないほうがいいですね」となるケースもあるので結局ケースバイケースなんですけどね、、、
この記事を書こうと思った日は新宿区で1LDK探していたので、本日は新宿区の物件を例に書いていきたいと思います。
『パークリュクス市谷薬王寺』という物件がレインズに最新で上がっておりましたので、こちらの物件を例に早速書いてまいります！
(上がって速攻申し込み有やん。紹介できないやん。)
【スペック】
価格 :5,880万円
間取り :1LDK
広さ :42.57㎡(坪12.87)
所在/構造 :6階/RC13階
築年数 :2011年7月(築13年)
交通 :都営新宿線「曙橋」徒歩6分
管理費 :17,450円
修繕積立金:21,290円
メジャー7の三井さんが建てている物件です。
良い物件ですね。
購入のケース
~前提条件~
・フルローン
・諸費用は現金(売価の7％計算)
・金利は0.6％計算
・35年ローン
・固定資産税30万と仮定(おそらくここまで行かないと思いますが)
毎月返済額:155,248円
毎月支払額:193,988円
年間支出合計:2,627,856円(固定資産税込み)
賃貸のケース
~前提条件~
・諸費用は賃料の4か月分換算
・レインズ成約事例をもとに平均算出。
★レインズの検索条件★
・曙橋徒歩10分以内
・専有面積35~50㎡
・1LDK
・2000年～2015年築
総賃料平均坪単価:約16,075円
今回のパークリュクス市谷薬王寺を賃貸で借りたとすると下記の計算となります。
12.87坪×16,075円＝約206,885円
中途半端な家賃なので、今回は207,000円で借りたとすると
毎月賃料 :207,000円
年間支出合計:2,484,000円
年間差分
2,627,856円-2,484,000円＝143,856円
となります。
ここで、シンプルな考え方をしてみましょう。
購入＝資産になる
賃貸＝資産にならない
上記の考えをもとに10年間賃貸で住み続けたとすると、
25,668,000円の出費です。
(初期費用込み)
改めて数字で見ると中々ですよね。
そして絶対に返ってくることのないお金です。
当たり前に東京住んでるけど、東京の家賃すごいです。
これだけ見ると、買ったほうがいいじゃん！
となりますが、それでは少々浅はかすぎます。
続いては、いくつかの条件を追加して複数年のスパンで見ていきます。
シミュレーション
・残債(今回は15年までで勘弁してください。。)
※金利の変動加味しておりません
5年所有 ＝51,136,629
10年所有＝43,239,932
15年所有＝35,102,808
・初期費用
4,116,000円(物件価格×7％)
①購入時と価値が変わらなかったパターン
5年所有 ＝(58,800,000-51,136,629)-4,116,000=3,547,371円
10年所有＝(58,800,000-43,239,932)-4,116,000=11,444,068円
15年所有＝(58,800,000-35,102,808)-4,116,000=19,581,192円
②購入時から10％下落した場合
5年所有 ＝(52,920,000-51,136,629)-4,116,000=▲2,332,629円
10年所有＝(52,920,000-43,239,932)-4,116,000=5,564,068円
15年所有＝(52,920,000-35,102,808)-4,116,000=13,701,192円
③購入時から20％下落した場合
5年所有 ＝(47,040,000-51,136,629)-4,116,000=▲8,212,629円
10年所有＝(47,040,000-43,239,932)-4,116,000=▲315,932円
15年所有＝(47,040,000-35,102,808)-4,116,000=7,821,192円
金利の変動、管積の上昇等変動リスクあるやんというツッコミを入れたい方はいらっしゃるかもしれません。
まさにその通りです。
ですが、それを言い出すと賃料上がる可能性もありますし、そこまで入れて作るの大変だったので勘弁してください。
(私は今の区分所有の物件を4万ほど賃料値上げの連絡準備中です。)
また、金利が上がる＝物価上昇＝マンション価格上昇の構図ができるかとも思っています。
新築時価格
3,570万円
※イエシルさんの会員の方は新築時の価格が見れますのでお試しください
不動産価格が上がるシミュレーションは入れてないですが、昨今の相場だとばりばり上がってるんですよね。
つまり、家にタダで住めてお金がもらえている状況でした。
まとめ
将来どうなるかはわかりませんが、それでも都心であれば買ったほうがいいと思っているのは変わらずです。
購入するからこそ貸す側にも回れます。
購入しないと一生借り手のポジションで、お金を払う側でしかないです。
私の持っている物件は住んでくださっている方がどんどん残債を減らしてくださっています。
そして、賃料の上昇は売価に遅れて上がっていく点も注意です。
・人件費の高騰
・資材の高騰
・好立地がなくなってきている
→ホテルが駅近物件を買っています
・円安
などを考えると都内の不動産の資産性はまだまだ高いはずです。
時間は有限ですし、不動産において残債を減らすというのはとても重要です。
年を重ねるとローン年数が短くなったり、団信の兼ね合いで組めなくなることだってあります。
勿論賃貸の自由度はとても良いですし、僕も上京してきて毎年引っ越していますので賃貸の良さをしっかり理解しております。
それでも僕は購入を推奨しております。
何故じゃあ買ってないのかは、お会いした方にはお伝えしますね！笑
(ゴリゴリのプライベートな内容ですが。)
ただし、
旧耐震などは話が変わってきますので、気にあることやお困りごとがございましたらお気軽にご相談ください！！
ご相談は下記まで！
長文ご覧いただきまして、誠にありがとうございました！