物上げのコツ

2024年10月6日 10:21

こんにちわ。
一級建築士大家のひろっちゃんこと田口宏です。

ずっと拡大成長していくことって難しいですよね。
今回はそのために必要な考え方をお伝えしますね。

①軍資金の考え方
②銀行融資の考え方
③保有と売却の考え方

この3つの考え方をマスターしないと拡大成長は止まってしまいます。

物件を購入する時に、物件価格の一部に自己資金をいれたり購入時の諸費用を負担するのに軍資金が必要ですよね。
皆さんはどのぐらいの資金を用意すればいいと考えていますか？

私の場合は購入したい物件価格の三割を常に確保するようにしています。
例えば年間に1億の物件を買いたいなら、3000万。
10億の物件を買いたいなら3億用意するようにしています。
しかし購入すると資金は減りますよね。
なので、売却も同時に行い資金確保することが大切になります。

銀行がお金を貸したいと思うような会社にしなければなりません。
1つ目が、三期分の決算書が右肩上がりで利益が出ている。
2つ目が、保有不動産が常に満室で健全経営できている状態。
3つ目が、三期分の確定申告も右肩上がりで安定している。
ここを抑えておくと、銀行側も安心して融資の相談にのってくれますよ。

もう少し言うと、自己資本比率や債務償還年数、残存耐用年数の加重平均なども検討できるようになってくださいね。

ずっと拡大するために軍資金の確保が大切だとお話しましたね。
軍資金を確保するために売却も必要だとも話しましたね。

しかし、売却すると家賃収入は減りますよね。
では、そのバランスをどう取ればいいと思いますか？
私の場合、会社の決算が終わった翌月に売却し、その売却益を使い次の決算までに同規模以上の物件を購入するようにしています。

なかなか思うようにいかず難しいですが、拡大し続けるためのコツになるのでみなさんも一度試してみてくださいね。

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