弁護士に聞こう! 【共有者が所在不明の不動産の買受け】

質問
A、B、Cの3人が共有している都内の不動産(3階建てビルとその敷地)があります。
そのビルは空き家で荒れ放題ですが、場所は悪くないので、
弊社は将来的に買い受けたいと思います。
現状、共有者のA氏は、B氏とC氏から共有持分を買受けたい意向ですが、
B氏の意向は大丈夫であるものの、
C氏は数年前から所在不明で一切連絡が取れないとのことです。
A氏はこの不動産を単独所有とした後の近い将来に
弊社に売却しても良いようですが、
そもそもA氏は所在不明のC氏から共有持分を取得できるでしょうか。

回答
共有不動産を購入するには共有者全員の承諾を要し、
共有者のC氏は所在不明であり連絡が取れないというのですから、
通常での方法で購入することは無理です。

現行民法下考えられる方法には、不在者財産管理人の制度があり、
共有者など利害関係人が、家裁に申立をしてC氏のために不在者財産管理人の選任を受け、家庭裁判所の許可を得てC氏の共有持分の売却をしてもらうことが考えられます。
ところが、家裁の許可は、不在者の財産の保護が目的なので、
C氏の共有持分を処分しないとC氏に不利益となると認められる特別の事情を要するとされており、
本件ではそうした特別の事情でもない限り、許可は期待できず、
この制度の下ではC氏の共有持分の取得はできないと思われます。

しかし、それでは、空き家がいつまでも放置され社会問題ともなり、
また不動産もいつまでも市場性を持てず至って不経済です。
そこで、共有者の所在が不明等の場合(共有者が不明の場合も含みます)の
不動産の売却が可能となるように民法が一部改正され、
来年令和5年4月1日から施行されます。

その一つの方法は、共有者A氏が所在不明共有者C氏の共有持分を
取得すべく裁判所に申立てることにより、
裁判所の決定によってC氏の持分を取得することです。
その際は、郵便物の不到達の資料や報告書などで
C氏の所在不明を立証することが必要です。
そして、裁判所からの命令で、C氏の持分の価額として裁判所の定める額を
C氏のために法務局に供託することが必要となります。
こうした手続きのもと、申立人のA氏は、裁判所の決定を得て、
C氏の共有持分を取得することができます。

　ただし、不動産登記簿上のA、B、Cの3人の共有が、
相続を原因とする共有登記の場合は、
遺産分割がなされていない共同相続のままである場合も少なくなく、
その場合は、相続開始から10年経過していないと、
裁判所の決定による所在不明共有者の持分の取得の制度は
適用されませんので要注意です。

著者：弁護士　児玉　譲（Yuzuru Kodama）
東京大学法学部卒業
主な取扱分野：不動産関連法務/金融関連法務/企業法務/知的財産関連法務
金融関連法務/相続と遺言/サービサー関連法務
書著：『週間ビル経営』不動産売買、賃貸等の法律関連を連載中ほか