弁護士に聞こう! 賃料保証契約に基づく保証会社からの賃料不払いの賃借人に対する明渡請求

(質問)
弊社は、賃貸マンションの賃借人A氏から委託を受けた賃料保証会社ですが、
賃借人A氏は、賃料不払いをしたまま連絡が取れない状況が続いています。

保証契約上、『保証会社は、賃借人が賃料等の支払いを2か月以上怠り、
保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人と連絡が取れない状況の下、
電気ガス水道の利用状況や郵便物の状況等から建物を
相当期間利用していないものと認められ、

かつ再び占有使用しない意思が客観的に看守できる事情があるときは、
賃借人が明示的に異議を述べない限り、
これをもって建物の明渡があったものとみなすことができる。』
との条項があります。
弊社は、これに基づき、賃借人A氏に対して明渡請求することはできまますか。

(回答)
貴社は、賃料保証会社であり、賃借人Aとの賃貸借契約の当事者ではないので、
当然には、賃貸借契約の解除権はなく、また明渡し請求もできません。

しかし、賃借人Aが自由意思で契約したのであれば、
Aが賃料不払いとなり連絡も付かず、
賃借マンションを最早使用しないと認められ、
ご相談の契約条項に該当しうる場合は、
その条項に基づき、貴社は賃借人Aに対して明渡請求できそうにも思われます。

しかし、最近の最高裁(第一小法廷)令和4年12月12日判決の考え方によれば、
貴社の明渡請求は認められないと思われます。

最高裁判決で適用されたのは消費者契約法であり、
その第10条によれば、法令(任意規定)に比して消費者の権利を制限し
又は義務を加重するもので、
かつ信義則に反し消費者の利益を一方的に害する契約は、無効となります。

賃借人A=個人は消費者と解され、賃料保証会社である貴社との保証契約には、
この法律の適用があります。
本件では、賃借人Aとの賃貸借契約は終了しておらず、
Aの使用収益権は消滅していないのに、
賃料保証会社の一存でAに対して明渡し請求が可能だと、
Aの使用収益権が否定されることとなるので、
保証契約の約定は、賃借人Aの権利を不当に制限するものです。

また、賃借人Aは、明渡義務を負っていないのに、
法的手続によらずに明渡さなければならないことになるので、
著しく不当なこととなり、
信義則に反して消費者の利益を一方的に害することとなります。
最高裁判決は、以上のような理論で示しております。

そこで貴社の保証契約の約定は、
消費者契約法第10条に該当しますので効力を否定され、
賃借人Aへの明渡請求は認められないと思われます。