１号戸建ての売却益は？意外と儲からない事が判明しました

こんにちは。不動産投資DIYモンスターのパルサーです。

昨日、２年前に初めて購入した戸建ての売却しました。利回り18%とまずまずの物件なので保有したかったが、資金難のため物件を泣く泣く売却( ﾉД`)

結果としては420万円で購入し、450万円で売却となりました。

2年の運用益もあるため、かなり利益が出ているようなきもするが実際のところどうなのかを検証していきます。

購入した物件のスペックについて

物件のスペックについて記載します。

・購入価格420万円
・兵庫県主要駅徒歩15分で客付けが用意
・テラスハウス2階建て50㎡前後、上下水、都市ガス
・前道が非道路のため再建築不可が残念
・室内は綺麗でノンリフォームで貸し出せる

家賃売上（運用益）はいくら？？

2023年3月から入居2024年11月までの計21ヶ月間×6.5万円＝約136万円

一度もクレームや修繕、退去することなく住んで頂き、ありがたい限りである。

経費としては固定資産税、火災保険、ADなどがある

売却益は出たの？？

420万円で購入した物件を450万円で売却した場合は30万円。

という事ではない。

なぜなら、物件購入時の登録免許税や不動産取得税、仲介手数料なども資本的支出に計上しているからである。

ちなみに売却益とは損益計算書上や税務上の言葉であり、キャッシュフローを表す利益ではない点に注意。

（一般的には登録免許税と不動産取得税は当期経費として扱う人が多いが、私はそんなに儲かっていないのでw　資産計上します。）

例）420万円で購入した場合
・物件価格420万円
・仲介手数料20万
・登録免許税15万円
・不動産取得税9万円
合計464万円

要するに464万円の資産を購入したということになる。

あとは、2年間のうちにどれだけ減価償却したか？つまり、、、現時点での資産額はいくらなのか？？という話だ。

ちなみに対応年数越えの木造なので、建物、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税は4年償却の均等割になる。

今回の物件は「土地：建物=４：１」のため減価償却はほぼほぼ取れず、現時点の資産は464万円→420万円となった。

結論としては、
売却額の450万－売却時の仲介手数料33万円－諸費用でざっくり406万円

売却益は▲14万円という結果となった。

資本的支出と修繕費の違いって？？

不動産投資をする人にとってこの話はよくよく耳にするが、ざっくりとした私の理解では以下。

資本的支出　→　バリューアップ
修繕費　→　現状に戻す

なんでもかんでも修繕費に計上してましった場合は税務署が目を光らせる可能性がある。

当期経常利益が１０００万円の場合に１０００万円のベンツを買って、利益0なので税金払いません！っていうのは通らない。なので減価償却は必須である。

不動産投資は実際のお金の動き（キャッシュフロー）と損益計算に大きなズレがある。常に両方の数字を把握していく必要がある。

結局、いくら儲かったのか？？

売却価格＋家賃売上ー経費＝「６３万円」

１００万以上利益が出ている感覚だったが、、、意外と少ない。

今回の経験でボロ戸建ては利回り２０％以上で仕上げないと転売益はあまり期待できない事がわかった。

シュミレーションの画像も貼りつけておきます。

今後は利回り３０％で仕上げて、売却時には１５~１８％の目線で動いていく。

売り急ぎはダメ、常に楽待等のポータルサイトに載っている状態にする

今回、資金難のためかなり売り急いだ。

６５０万円→５５０万円→４８０万円→４５０万円買付

売り急がなければ５００万円くらいは狙えた可能性がある。

資金難に備えて常にポータルサイトに載せておくことが重要だ！