【年始のご挨拶】賃貸オーナーの宅建業取得について

新年あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い致します。
 
昨年からメルマガとNOTEを連携させる形で情報発信を再開させました。（途中で更新できなかった時期がありましたが…）なんとか続けることができて良かったです。今年も引き続き継続して週一回投稿をキープしていきたいと思います。このようなアウトプットの機会を設けるのは既存知識の定着もできますし、ネタ探しという視点で新たな情報の取得をするようにもなるので個人的な成長にも繋がっております。
 
さて、新年一発目のテーマですが、宅建業についてです。当社は年末に宅建業の一回目の更新を終えて今年で６年目がスタートします。現在賃貸業を営んでいる方は、宅建業を取ることで事業の幅が広がるのは間違いなく、売買仲介や反復して売買ができるなどメリットはたくさんあります。ただし宅建士試験に合格しなければならないというハードルが一番大きいでしょう。（人を雇えるほどの利益がある方は宅建士を雇うという選択肢もあります）
 
宅建士試験は簡単だと思われがちですが、近年はなかなかハードルが上がっている資格でもあります。合格率は１８％前後となっており、ちょっとやれば受かるというレベルではありません。
 
私も受験をして合格したのですが、有利な状況で受けることができたので最短の勉強時間で合格することができました。その方法とは…
 
まず、５０満点中合格点が概ね３７点前後なのですが、宅建業に従事している場合は５点免除というルールがあります。つまり３２点とれれば良いということです。また分野の配点は次のようになります。
 
権利関係　　　１４問
法令上の制限　８問
税その他　　　３問
宅建業法　　　２０問
免除科目　　　５問
 
この中で法令上の制限の部分には都市計画法と建築基準法が含まれます。この配分は４点です。次に一番配分が大きいのが宅建業法です。
 
宅建業法ははっきり言って実務をしている人間にとっては簡単でほぼ暗記で解けてしまうレベルです。普通に勉強していれば８割以上は確実にとれるでしょう。続いて問題になるのが権利関係です。これはいわゆる民法の問題で、暗記よりも解釈が問われますので難易度はかなり高いです。勉強にかけた時間がそのまま点数に反映しにくい分野とも言えます。
 
よって私の戦略としては、得意分野である都市計画法、建築基準法、宅建業法はほぼ満点近くを取り（２４点）、残りの権利関係を中心とした２１点は半分とれれば良いという方針でいきました。勉強期間は約２ヶ月〜３ヶ月だったと思います。結果としては基準点ギリギリで合格することができました。
 
ということで、権利関係に時間をかけずにその他分野、特に宅建業法はしっかり勉強して満点を狙っていくという方針は共通する内容だと思いますのでこれから試験を受けようと思っている方は参考にしてもらえればと思います。
 
続いて宅建業のメリットとして融資があります。賃貸経営のみしている場合は基本的には長期保有を前提とした融資となりますが、宅建業者になることで短期のプロジェクト融資を受けることができます。反復売買が認められるのでその融資もOKということです。ただし転売は禁止という金融機関が多いので、１棟であればリフォーム、リノベ、土地であれば古屋の解体や造成など、何かしら手を加えなければなりません。
 
ただ注意点としては、宅建業者になると個人で収益物件を購入する際に融資をうけにくくなることがあるという点です。特にパッケージ型のアパートローンの場合は、宅建業の経営者や営業マンには融資が出ないケースが多いです。もちろ既に実績があってプロパー融資を受けている方であれば問題は無いですが、まだこれから実績づくりという方は急いで宅建業を取得する必要は無いと思います。
 
あと宅建業を取得したからといっても自動的に売上が上がるわけではないのでそこだけは注意してください。経営者としての力は賃貸経営オーナーよりも確実に必要となりますので、マーケティングからセールス、サービス提供まで経営力が問われます。
 
ということで宅建業のメリットはたくさんありますが、それなりのハードル、時間とお金がかかります。また取得のタイミングも重要なのでそれらを加味して取り組むか検討頂ければと思います。
 
それではまた。

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