売主に有利になるように売却するための条件とは？

当社ではお客様より複数の物件を預かり売却のサポートをさせて頂いております。先週は２物件にて買付を頂いており、双方と交渉を進めております。
 
当社の場合、買主側に仲介が入ることが多く、買主と直接やり取りをすることはあまりありません。その代わりに客付け仲介と契約内容をまとめていく形になります。
 
このように当社が物件の囲い込みをしないのは、物件情報をより多くの方に届け、より良い条件でより早く買主を見つけるという考えによるものですが、それ以外にも全力で売主側に寄り添って条件を纏めることができるという点が大きいです。
 
仮に両手の場合は買主と売主が自社のお客様となるため、どちらかに偏った契約とすることはできないのですが、片手であればそれができます。
 
もちろん、たまたま両手になることもあるのですが正直、１００％売主の要望に答えることは困難です。そういった意味でも売却をする場合は、物件情報を囲い込むような業者は避けて頂いた方が良いかと思います。
 
売主に有利となる条件の一例として「契約不適合責任」があります。民法上、契約内容に合致しない不具合が発見された場合は、売主はそれによって生じた損害を負担する責任があります。
 
しかし、不動産売買において、特に中古物件については経年劣化や設備の不具合について全ての責任を売主が負担するのは現実的では無いため、免責とすることがほとんどです。
※但し売主が宅建業者の場合は最低２年間は責任を持つことが宅建業法で定められています。
 
注意点としては、免責といっても全ての不適合事項が免責されるわけではありません。売主が知っていながら買主に告げなかったことに関しては、責任を負わなければならないのです。これはうっかり（過失）忘れてたというレベルでもダメです。
 
よって知りうる限りの情報を建物状況報告書に記載して契約を結ぶ必要があります。例えば地下室があるのを知っていたが、現在は封鎖されていて、そのことを告げずに売ってしまった場合などです。買主は解体時に余分な費用がかかってしまうため、その費用を売主に請求するケースがあります。
 
こういったことを避けるためにも、建物状況報告書や契約書作成には時間をしっかり取って細かい情報をしっかりと織り込んでいく必要があります。
 
その他、よくあるケースが浄化槽や受水槽の点検費用です。１年に１回支払いのタイミングがあるのですが、仮に２０２５年１月〜２０２５年１２月分の費用を２０２５年の７月に支払う契約となっていて、２０２５年の４月に売却した場合、買主にその請求がきます。
 
本来であれば、売買契約時に按分しておくべきなのですが、していない場合は後で買主から請求がきてしまいます。売主としては後から払うお金は気分がよくないものです。売買契約の内容は非常にセンシティブな部分なので綿密に作り上げることが重要です。当然売主目線で対応できる業者を選ぶ必要があります。
 
ということで、いよいよ明日木曜日と今週末土曜日セミナーを開催します。今日お伝えした内容をさらに深掘りしつつ、基礎的なことも解説していきます。物件売却を検討してみたいという方には価値ある情報をお伝えできると思います。ぜひご参加下さい。
 
「損しないための高額不動産売却セミナー」
 
本日は以上です。ありがとうございました。

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