サラリーマンの投資用マンションの選び方(エリア編)

【サラリーマンのための投資戦略(15&16)】
このマガジンでは、サラリーマンが「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して「年収の10倍以上の資産」を作るための方法を解説しています。

マガジンに記事をまとめています。➡【サラリーマンのための投資戦略】

今回は、サラリーマンが投資用マンションを買う場合の、投資エリアの決め方について考えたいと思います。

1、不動産を買うエリアを決める手順は？

（1）先ずは、良く知っている場所から

土地勘のある場所からリサーチを始めましょう。今住んでいる場所、過去に住んだことがある場所、良く訪れる場所などが候補先です。

専業大家さんなら、時間とコストをかけて、投資するエリアをリサーチできますが、サラリーマンの副業では時間もコストもかけられません。

まずは、よく知っている場所からリサーチしてみましょう。他の場所を調べるのは、その後でも良いと思います。

私自身は、両親が住んでいて、高校生まで過ごした地方都市で物件を買っています。

（2）自宅からのアクセスも大事！

サラリーマンの区分マンション投資では、物件の買い付け以外に、ほとんど現地に出向くことはありません。

それでも、物件を買う前後は、購入物件の内見や契約締結などで、何回かその地を訪れることになります。

自宅からのアクセスが良い場所だと物件の内見も手軽に出かけられますが、アクセスが悪いとコストも時間もそれなりにかかります。

一方で、遠方であっても、その地域を訪問する理由が他にもあれば、一石二鳥のメリットが出て来ます。

私の場合は東京23区内に住んでいますが、物件を購入しているのは両親が住む九州の地方都市です。

遠方ですから、訪問するのにコストも時間もかかります。

それでも、自分が過去に住んだことがある地方都市の中では収益性が一番高く、訪問時に、物件調査などが終われば両親や地元の友人と会って食事をする事ができるため、メリットがあると感じています。

地元の人との会話は、エリアの情報をアップデートできるので、不動産投資にも役立ちます。

ちなみに、私は不動産事業を法人化していますので、物件調査に出かける費用は会社の経費として計上しています。

個人事業主であっても、不動産取得に関する経費なら、確定申告で経費を計上できますので税務署の相談コーナーで聞いてみてください。

2、家賃相場を調べることから始めよう！

（1）【ホームズ】の"「見える賃貸経営」“

物件調査は、賃貸需要を掴むことが1番大事です。

賃貸需要は家賃相場に反映していますので、まずはエリア毎に「間取り＆平米数」と「家賃」の関係がどうなっているか調べましょう。

調べ方は簡単です。　

【ホームズ】の"「見える賃貸経営」“を使えば、自宅にいながら全国の状況を調べられます。

"「見える賃貸経営」“で検索してください。

（2）“「見える賃貸経営」“で分かること

実際に、九州のある地方都市A（県庁所在地）と、不動産投資の盛んな福岡市の「入居者が希望する部屋の広さ」に関する情報を比べてみましょう

◆九州のある地方都市A（県庁所在地）

希望する広さ（希望の多い順）：40平米22.3％、50平米20.5％、30平米11.1％

◆福岡市（県庁所在地）

希望する広さ（希望の多い順）：20平米24.4％、50平米12.6％、30平米11.7％

どうでしょうか？比べてみると、かなりニーズが違うことがわかります。

住む人のニーズが違うと、どんな物件に投資するかの戦略が変わってきます。

（3）家賃相場は需給関係で決まる！

次に、二つの都市でニーズがある「50平米のマンション」について、家賃相場から実質利回り6％を目指せる購入予算（諸経費込み)をそれぞれ計算してみましょう。

毎月家賃の1割は不動産管理費や積立金とします。（物件によっては、この諸経費が2割になることもあります。）

計算してみると、家賃相場が違うと購入予算が大きく変化することがわかります。

また、ネット上で売り出されている中古マンションの値段と比較すると、予算内で購入できるマンションの有無がわかります。（下記は、50平米以上、築20年以内で検索）

まずは、こうした基礎データを調べてみることが、不動産投資の第一歩です。

◆九州にある地方都市（県庁所在地）

50平米：6万円→控除後54,400円

購入予算（諸経費込み）；1,080万円

売り出されている築13年の物件；1,390万円〜

◆福岡市（県庁所在地）

50平米：8万円→控除後72,000円

購入予算（諸経費込み）；1,440万円

売り出されている築14年の物件；1,480万円〜

3、購入予算に見合う物件はあるか？

投資するエリアを決めるまでには、ネット上のデータを使って事前調査を続けます。

それぞれの土地で期待できる家賃相場を調べ、購入予算を利回りから逆算します。

そして、ネット上で、予算内で買える物件がどのくらいあるを調べるのです。

この段階で、そもそも競合する賃貸物件が多すぎて家賃相場が低くすぎるエリアや、購入できる中古マンションの数が少ないエリアなどが除外されます。

注意すべきは、ネット上の家賃相場は平均値だということです。

築年数が新しい物件や、利便性の良い物件なら、平均値より高い家賃設定ができます。

もう一つ大事なことは、中古マンションの価格は需要と供給で大きく変動するということです。

不動産投資の成否を分けるのは、実は、この平均より高い賃料で貸せる「お宝物件」を探し出すことだったり、中古マンションを安く購入できるタイミングだったりします。

事前調査が終わり投資する場所を決めたら、実際に現地で物件を一つずつ内見して、平均値以上の家賃が取れる「お宝物件」を探し、更に、物件を安く購入できるタイミングを待たなくてはなりません。

ここまで読んでいただいて、ありがとうございました。

山海弘