サラリーマンの投資用マンションは、どこに買うのが正解ですか？

2020年12月18日 22:15

【サラリーマンのための投資戦略(14)】
このマガジンでは、サラリーマンが「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して「年収の10倍以上の資産」を作るための方法を解説しています。

マガジンに記事をまとめています。➡【サラリーマンのための投資戦略】

1、バブルの頃、金利が何%だったか知っていますか？

1990年10月に長期プライムレートは8.9%という最高値をつけました。当時の住宅ローンも8.5%で、めちゃくちゃ金利が高い！

現在、2020年12月では、長期プライムレートが1.0%まで下がり、住宅ローンも条件次第ですが、多くの方が1%台で借りることができています。

サラリーマンの不動産投資も、金利が2%台と安い時期なので採算が取れるのですが、これから先もずっと低金利が続くかどうかはわかりません。

不動産投資は長期のローンで多額の資金を借り入れますから、金利が上昇するリスクは、頭に入れておく必要があります。

都市部の区分所有マンションでは、実質利回りが2〜3%台の物件が沢山あります。

低金利なら成り立つ事業も、金利が上昇すれば、破綻してしまいます。

物件の実質利回りが2〜3%台というのは、サラリーマンの区分所有マンション投資としては成り立ちません。

現在の不動産投資ローンの金利が2倍になっても耐えられる水準を考えておくべきでしょう。

諸経費を考えると、実質利回りで、6パーセントくらいは必要でしょうか。

*実質利回り＝(家賃ー管理費&税金等の経費) / 取得費込みの物件価格

実質利回りで6%を確保することを考えると、首都圏は物件価格が高すぎます。

確かに、首都圏は地方都市に比べると家賃相場が少し高いのですが、物件価格の差ほどは家賃が高く設定できません。

これから20〜30年の間に、不動産投資ローンの金利が今の2倍になる可能性は、必ずリスクとして考えておく必要があります。

実質利回が2〜3％台の首都圏の区分所有マンションは、返済の途中で金利が上がると、あっという間に、家賃収入だけでローンが返済できなくなります。

不動産投資を成功させるには、期待できる賃料がら逆算して、実質利回りが6％以上確保できる値段で物件を買わなくてはなりません。

物件価格が高騰している首都圏では6%はかなり難しいでしょう。

一方で、地方都市に目を向けるど、そこまで物件価格が高くないので、収益が残る物件を見つけられる可能性が高いと思います。

国内出張が多い仕事をしていた時期がありましたので、日本中の県庁所在地や政令指定都市に足を運びました。現地を訪れていない県は、秋田と山形だけでしょうか。

日本中の地方都市を見てきてわかったのは、人口が減っているとは言っても、便利の良いところ、住環境が整っているところには、今でも人が流入しているということです。

人口減少している地域は、行政が街をコンパクトに集約しようとしています。その方が、行政が提供するサービスも効率化できるからです。

人口減少と高齢化で自治体の税収が減っていますから、広範囲に行政サービスを提供できなくなっているのです。

そうなると、地方都市の中では、集約の中心になり人口が流入する地域と、人口が流出してしまう地域とに、二分されて行きます。

賃貸物件を購入するなら、人口が流入するエリアを選ぶ必要があります。

また、そうしたエリアにこそ、良質な賃貸物件が必要とされています。

人口流出している地域にある空き家は、これから皆さんが投資するエリアのものではありませんから、そもそもライバルになりません。

また、人口流入している地域にある空き家も、その多くは築古の木造で、すでに耐用年数を過ぎた物件ばかりです。

築古木造の空き家は、誰かが追加投資がなければ、賃貸物件として機能しないのです。

手入れしていない空き家は、区分所有マンションのライバルにはなり得ません。

皆さんが土地勘を持っている地方都市なら、どこに人が集まって来るのかを予想できるのではないでしょうか。

皆さん自身が、住みやすいと感じる場所が、人口流入する場所になるバスです。

ここまで読んで頂き、ありがとうございました。

山海弘