やるならどっち？シェアハウス運営or戸建て賃貸？それとも民泊？【Part.1】
こんにちは。シェアハウス運営をかれこれ15年やっているひめひめです。
わたしの自己紹介はこちら。
富山県でわたしは”シェアハウスの人”もしくは”民泊やってる人”というイメージを持たれているのですが、実はれっきとした宅建業者であり、不動産仲介や売買などもちゃんとやっています。
わたしの運営するシェアライフ富山には、年間５０件ほどの新規の空き家相談がきます。
そのほとんどが、シェアハウスをやりたい、や民泊をやってみたい、といったものです。
しかしそのうちシェアハウスまたは民泊が実現するものは1割もありません。
実現しなかった物件については、一般的な戸建て賃貸物件として運用をおすすめしたり、売却を依頼されたりします。
では実際、どのような人が相談に来ているのでしょうか？
年々増える空き家相談、その実態とは
富山だけではなく田舎の家の特徴だと思いますが、土地値も建築費用も安く同じ予算なら、自ずと家が大きくなりますよね。
わたしの会社にくる空き家相談の半数は、これから自分の家をどう処分しようか迷っている高齢者、もしくは親が亡くなり実家を相続した40~50代の方たちです。
富山県でも少し郊外に住んでいたりして、家が大きすぎたり土地が広すぎたりする故に、一般的な家族世帯に賃貸や売却がしにくい昔の豪邸も多いです。
そんな中、家が大きいからシェアハウスはどうだろう！？と思い浮かぶ時代になりました。
（あとは、小さいし駐車場もないけど駅前だから民泊どうだろう？とか）
一方、残り半数はというと、
アパート経営や戸建て賃貸をやっている投資家さんたちです。
シェアハウスって戸建て賃貸とくらべると、カット野菜を袋売りしているようなもので、戸建賃貸するより”利回り”良いんでしょ？？と思われがちです。
また、”民泊って今めっちゃ稼働するんでしょ？”と相談を受けます。
実際儲かるの？シェアハウスand民泊
それ、全てまやかしですよ！とは言いませんが、両方ともそんなに甘いものではありません。
シェアハウスは一人変な問題児が入ると残りの部屋が全部埋まらないリスクがあります。
ハウス内の秩序を守ることと高稼働率の維持という両方の努力が必要なのです。
民泊にしても、売上が立ったとして実際の利益率、ご存じですか？
ある程度自分で予約管理や備品管理などできるとして、手残りは30〜40％です。
予約管理から清掃からメール・電話対応、全てをまるっと任せて、自分は通帳だけを毎月眺めてようかな〜って思ってると、、、
利益率20％残りませんよ。
つまり、毎月6万円程度で賃貸出来そうな戸建てを民泊にしようと思うと、30万円/月程度の売上が必要です。
また、民泊新法（住宅宿泊事業法）では年間の稼働日数は180日まで、という制限があるため、実際の稼働は半分となります。
稼働が半分なら売上は倍必要です。
それでもシェアハウス運営をするなら？
2024年、これからさらにシェアハウスの供給量は加熱すると思われます。
同時に、その家が広いから、部屋数が多いからといって、それならシェアハウスだ！というのは通用しない時代になってきているということです。
事業なら当然ですが、利用者の立場に立って考えてみましょう。
”部屋数がたくさんあるからシェアハウスに向いている。”
本当にそうでしょうか？
部屋数がたくさんある”豪邸”があるとします。
部屋ごとに分けて賃貸して、シェアメイトたちの使用できるスペースは契約した個室１つと、10帖ほどのリビングだったとします。
家全体では10LDKという一般的には豪邸だったとしても、個室を契約した一人一人のシェアメイトにとっては個室＋リビングの、普通のシェアハウスです。
そこにさらにプラスαの何かが無いと、競争に勝てなくなってきているということです。
例えばリビングが広くキッチン設備が充実している、リビングの他にシアタールームがある、トレーニングルームがある、などです。
つまり、部屋がいっぱいあるからシェアハウスだ！！という安易な考えが通用しなくなってきている時代なのです。
戸建て賃貸？orシェアハウス
シェアハウスといえど、探しているのは通常、単身の若者です。
ライバルは他のシェアハウスだけでなく、時に”一般のワンルーム賃貸アパート”です。
これはあくまで賃貸業であり、何よりもまず一番大事なのは「立地」と「家賃」であるということです。
これは民泊でも一緒ですね。
シェアハウスや民泊を希望してご相談いただいても、総合的に判断して、結果的に戸建て賃貸もしくは売却を勧める、というのはよくあることです。
繰り返しますが、広い家や趣がある家、もしくはカッコいい家があったからといって、安易にシェアハウスや民泊という考えは、非常に危険なのです。
一方、戸建て賃貸は、賃貸需要としては一つ一つが１点モノですし、アパートやマンションではない戸建て賃貸の人気はいつの時代も根強いです。
シェアハウスや民泊を運営する上で、そこにどうしてもコミットしたいオーナーの想いや、強い意思がなければ、戸建て賃貸とすることをお勧めするのが現状です。
以上が、投資物件としてみた時の、シェアハウスや民泊運営に関するわたしの見解です。
次回はこの続きで、シェアハウスや民泊を運営するメリットについて書きたいと思います。
