田舎の家を相続した話

1年半の闘病を経て実父が他界しましたが、それに伴い南房総の海が近い家を相続しました。相続時で築28年で徒歩圏内にはコンビニエンスストアのような生活用品店は何もなく、都心から片道2時間ってどうすんだよ？って思っておりました。

空き家バンクの利用
もともと不動産賃貸業みたいなものに興味があったので、物件がある自治体の空き家バンクという制度を使ってみました。類似の制度は様々な自治体が行っており、自治体のホームページで物件の斡旋を行ってくれるような仕組みです。手数料などもおそらくは安いのだと思います。不動産業者に役所からお金が払われるのかはよくわかりません。

市役所のプロジェクトチームと不動産業者と最初の打ち合わせをしたところ、地方の戸建ての評価は概ね下記のような感じらしいです。

（１）築３０年未満は築浅。
（２）買い取りの場合は中古なら利回り２０％くらい（その不動産屋の基準のようですが）
（３）車は必須なので数台止められるスペースがあるとよい。
（４）平屋の方が人気がある。

そんなわけで、私個人の事前評価とは異なり役所の人と不動産業者の評価はやけに高く、勝手に彼らが盛り上がっていました。都心のタワーマンションなんかとは基準があまりにも違ってよくわからない。

家賃も私が想定していた金額の倍くらい取れるらしく、すぐに決まるだろうとのことで最初の打ち合わせは終了。聞いたところによると直近でTVでコロナ禍での地方移住の特集をしてたらしく、数百件の問い合わせがあったそうです。タイミングがたまたま良かったらしい。

近場におしゃれなパン屋ができたとか言ってたので、そちらに行ってみましたが確かに流行ってるらしく手作りとはいえ普通のパンなのに行列ができていました。

話を聞いてみると店のオーナーも移住してきたらしく、ブームというほどではないのでしょうがそういう流れは確実に存在するようでした。週３日働くだけで横浜のパン屋と同じくらいの利益がでるらしいですｗ　賃料がかかりませんからね・・・

希望者の内覧
市のHPに本来は登録するのでしょうが、大張り切りの不動産業者が速攻で内覧希望者を見つけてきたので立ち会うことになりました。予想以上のスピード展開だったので片付けもできないまま家電製品や家具はそのまま。

希望された人は都内のIT企業で直近１年間全くオフィスに行ってないそうです。そうなってくると色々と考えることもあったのでしょう。詳しい動機までは聞きませんでしたが、どうも地域の集まりとかにも興味があるらしくアクティブな印象なので田舎暮らしも上手く溶け込めるのかもしれません。地方に移住希望者はそれなりにいると思いますが、根付くにはいろいろなハードルがあると思われます。

家具は完全に処分するつもりでしたが、内覧時に写真を撮りまくりあれもこれも残してほしいという希望をいただいたので本契約して使う人がいるならということである程度珍しい？家具や大工道具のようなものは残しました。エアコンが３台残ってたのは何気に大きい。

クリーニングとリフォーム
想定していた手順と色々と違う形になってしまいましたが、引っ越しまでに荷物を片付けて部屋を空ける必要があるので家の片づけを便利屋のようなところに依頼。当日は立ち合いましたが１０人くらいがトラック２台でやってきて半日で片づけを終了。地方ならではの設備が色々あったらしく、写真にある下水用の機械（微生物を発生させるらしい）、ガスはLGガス（タンクがあるやつ）、シロアリ対策らしい床下の乾燥機みたいな設備がついていました。いくつかは不動産屋もわからないとか。あと海の近くなので湿気対策はいるらしい。人が住まないまま放置してたらあっという間に傷んでた可能性が高そうです。

リフォームについては次の住む人も決まってるので壁紙や経年劣化してる部分の補修程度にとどめています。

本当は田舎の家を相続しても誰も借りないだろうと思っていたので、最悪PCとグラボを並べてビットコインマイニングでもやろうかと考えていたのですが。予想外の物件の評価とコロナ禍で移住を検討される人がいたことで運よく賃貸業の第一歩を踏み出すことができました。多少の片づけとリフォームをしたものの物件取得に借り入れもないのでとてもCFが良い。今なら田舎の中古戸建を取得して貸し出すことでワンチャンあるかもしれません。しかしながら、前述のポイントを元に田舎の不動産を貸し出す際の留意点としては；

（１）築３０年未満は築浅
少し調べてみましたが確かに中古の戸建ては築４０年～５０年とかが「普通」の世界なので中古物件の取得で築１０年以内みたいなことを考えてると何もできないと思います。築５０年が限界ならあと２０年使えるみたいな感じでしょうか？

（２）中古なら利回り２０％
新築は１０％、中古は２０％らしいです。賃料が５万なら３００万が目安。これはリフォーム込みだと思われ、例えばボロ家を５０万で取得して３００万でリフォームして月７万前後で貸すという感じだと思います。いかにそのエリアでリフォームして貸した場合の家賃をイメージできるかなんでしょう。

（３）駐車場
車については一人一台が常識だそうで、複数台を止められるスペースがないとNGになるかもしれません。これは査定した時に複数人から言われてました。

（４）平屋
真偽は不明ですが平屋のが人気らしいです。高齢化で階段がリスクになるのだと思います。先ほどの家も改造してバリアフリー仕様にしていました。

（５）地元の不動産屋との関係は良好に
今回は移動が大変なのでほとんどメールで不動産屋に動いてもらいました。実際多少メールの返信が遅いことを除けばよくやってくれたと思います。そして田舎の不動産を賃貸に出す場合、信用できる不動産管理の人がいないとまず機能しないと思いました。

都心から人気がありそうなエリアの中古戸建を購入してリフォームするビジネス、筋は良さそうなのでどなたか頑張ってやってみてくださいｗ