180泊の壁
「ここがいちばん安かったから来ました～♪」
年収103万円の壁の引き上げが話題ですが、民泊運営には180泊の壁があります。住宅宿泊事業法（民泊新法）により、いわゆる民泊は4月1日から翌年3月31日まで通算180泊を超えて宿泊を受け付けてはいけないのです。
私たちが２人で右も左もわからない状態からはじめた家主居住型民泊は、2024年度6月までは20％offの新規リスティングプロモーションのお客様を含めて月1～2組ぐらいの利用でした。数件のレビューが投稿されて予約が順調になったのは7月からです。今日のお客様で累計117泊、キャンセルがない限り2024年度の限度枠にほぼ達する見込みで、3月末までの新規予約を停止しました。
180泊を超えて宿泊客を受け入れたい場合は旅館業に変更しなければなりませんが、うちの用途地域は住居専用地域なので許可がおりません。何か抜け道がないかと札幌市保健所と建築指導課に問い合わせましたがやはりだめでした。札幌は特区民泊の実施もないので私たちにとって180泊の壁は天高くそびえたつ決して乗り越えられない壁なのです。
2025年度分は既に6月7月がほぼ予約済み、ほかの月も公開と同時に埋まり始めています。うちの場合、お客様の国籍で最多は日本、続いて台湾、マレーシア、欧米などなので、長期休みのある8月9月、春節とさっぽろ雪まつりの1月2月をしっかり空けるために、2025年度は予約停止期間を設けることになります。
順調に予約が入る理由はというとそれは安いからです。うちは、AirBnBとBooking.comで集客しています。AirBnBはOTAの手数料をお客様が、Booking.comは宿泊先が支払う仕組みなので、同じ料金設定であれば、お客様から見たときBooking.comのほうが安くなります。ところがうちの民泊は、AirBnBとBooking.comで料金が全然違い、Booking.comはAirBnBの倍以上高くなっています。
Booking.comは一般のホテル・旅館も含めた宿泊客を集客するので、会員制の民泊だけのAirBnBより見込み客への露出が高くなると思います。それでもうちはAirBnBの予約が全体の8割ほどになります。それもこれもAirBnBで設定している宿泊費が安いからで、Booking.comも試しに半額ぐらいに割引を設定するとすぐ予約が入ります。安い順で宿泊先を探す人がたくさんいるのですね。私もそうですわ。
それでどれくらい安いのかというと、連泊するとビジネスホテルと同じぐらいのお値段で家族全員が利用できる感じの料金です。一人当たりにするとネカフェよりお得かもしれません。AirBnBとBooking.comで宿泊費が違う理由は、別に何の戦略でもなく、値付け担当者が違うだけです。AirBnBの価格設定はパートナー、Booking.comのは私です。固定費がなく水道光熱費を払えれば赤字にはならない状態とはいえ少しでも多く稼ごうとガツガツする性分の私に対し、パートナーはホンワカした好い人です。「ここがいちばん安かったから来ました～♪」と到着一番に言われると、文化が違うとはいえもうちょっと他のことを言えないものかと私は苦笑いしますが、パートナーは普通に嬉しそうです。いわゆる育ちがいいのかもしれません。こんなこともあるので宿泊先の予約をするときは、ホテルの公式サイトやほかのOTAもチェックするのがいいですね。ぼったくり気質の価格設定担当者には気をつけましょう！
2025年度は、180日を繁忙期に割り当てようと考えています。閑散期の10月11月、3月、翌年度の4月は予約を停止してのんびり旅行にでも行きたいです。と言いながら少しでも多く稼ごうとガツガツする生まれながらの性質の私は、予約停止期間にマンスリーマンションとして部屋を貸し出す企てをしています。年明けに複数の業者さんから話を聞くことになっています。
ところで、2026年4月からは、北海道と札幌市のダブルで宿泊税が導入されそうです。うちの価格設定だと北海道に１人１泊100円、札幌市に１人１泊200円を納めなければなりません。水道光熱費のほかに変動費が発生してします。
（例）６人家族で４泊 ※うちの平均的なゲストの人数と宿泊日数
北海道の宿泊税 100円×6人×4泊＝2,400円
札幌市の宿泊税 200円×6人×4泊＝4,800円
合計 7,200円
きゃー！
京都市など宿泊税を既に導入している自治体がありますが、AirBnBで「チェックインで宿泊税を現金で請求された」が理由の低評価レビューを見たことがあります。宿泊料に含めるほうがよさそうです。ネカフェのような良心的なお値段は再来年度から見直しです。何人宿泊しても同じ宿泊料から人数によって変わる料金体系に変更しなきゃですね。