ドキドキが止まらない!!オフィス移転・入居工事のA♡B♡C♡-後編:ここが無理だよＢ工事交渉-

はじめに

「あー、、ドキドキする。。。Bの数字がどうなることか。。。」

移転工事のPMをしてるとき、もっともドキドキするのは、、、

そう、B工事の見積なんです。

どうも。スタートアップオフィスよろず相談はやしです。
オフィスの入居工事にまつわるところのお話させてもらっています。

50名超えるスタートアップの移転担当のかたで、はじめて100坪単位の移転を担当する方、ぜひ押さえておいてください。

前半ではオフィス工事の種類としてのA工事・B工事・C工事についてと、
B工事を交渉するポイントについてお話させていただきました。今回はさらにディープなところにいくので、まだ読んでないよって人はできれば前半をさーっと読んでみてください。

https://note.com/hayamasa135/n/n5014e1d2a31d

前半読んでみて
「いやいや、工事業者との交渉なんてなんとかなるっしょ！」
と思った方、いませんか？
「コンサルに頼まなくても、自分、交渉力あります！」
と思ってる方、いませんか？

これはかなりあとあと首を絞めることになります。

後半では、
・実際にB工事交渉しようと思ったらこんなことしなきゃいけない
・交渉にかける時間がない
という実態をお伝えします。
言い換えると、B工事の交渉を直接することをあきらめてもらうためのブログです。

ちなみに、はやしの意見としては、この構造はとても良くないと思ってます。必要な工事費用を支払うのは当たり前なのですが、競争の原理が働かずあまりにも業者優位な状態を作っているこの業態は、何かしら変革が起こることを願って病みません。

ここが無理だよB工事交渉

ここが無理だよＢ工事交渉①見積明細が複雑

まずは、普通にお願いしても下がらないと思っておいたほうがいいです。
そして設計に基づいて見積明細が出ますが、内装工事の明細は、おそらく素人が見ると、設計の内容と工事内容と、工事の明細がなかなか理解できません。
そして、注意すべき点は、基本的に工事の見積はかなり保守的（高め）に出してきます。不確定な内容は「これもかかるかも。。」と思って積んでいるような項目がいっぱい隠れているのです。。これは競争がなくて業者指定なので、できるだけ後で困らないように積まれていると思っておいた方がよいです。
そんな見積なので、B工事の交渉する際は、見積明細を見ながら細かい指摘をしなければなりません。
単価の妥当性、工数の妥当性、どんな段取りを想定しているのか、とか、使う材料の単価の安いもの変えれば下がるかとか、無駄な分がないか、とか、どんな作業の段取りを考えているのか、作業工程をどうすれば工数が下がりそうか、とかとか、、細かい前提条件をすり合わせながら「こういう前提ならここは下げれますね」という話をしてあげないと、相手も下げる理由が出てこないんですね。。
これをするには、①工事内容がわかっている②自分でも工事見積ができるくらいのノウハウ③相場がわかっている　など、かなりの業界知識が必要です。
ちなみに、私もこれはできないので全体PMをやるときは、B工事査定ができる人をつけて体制を組みます。

ここが無理だよＢ工事交渉②時間がかかる

もう一つの問題は時間です。
上記のような詳細の前提をすり合わせて再見積もり提出してもらうにしても、①設計図書き直し⇒②見積依頼⇒③再提出　というながれになり、これだけで１～２か月かかります。
これだけの猶予をもってスケジュールを組めるほどなかなか余裕ないですよね。。
そして、おそらく見積段階では、現状のオフィスの退去通知を出していて、引越予定日をずらせない状況にありますし、ずらせたとしてもそれ自体で費用がかかります。結局「仕方なく発注」ということはザラにあります。

で、どうする？？

オフィス移転パートナーの選び方

「じゃーどーすりゃいーのよ？」という声が聞こえてきますが、前半記載の通り、コンサルかオフィス移転プロジェクトに設計とPM（プロジェクトマネジメント）の中でB工事の交渉をお願いしてみてください。
大規模移転なら全体のPMとＢ工事調整を専業でやっている移転コンサルがまずは頭に立って、そこの主導でデザイン会社の選定や設計コンペ開催するようなこともありますが、スタートアップでの50～100名フェーズであれば、まだそこまでいらないと思います。
もしくは、仲介業者で移転PM・デザイン会社へのコンペの仕切りまでやるところもありますので、最初からそのようなところをオフィス選びの仲介パートナーにするという方法もあります。

B工事価格査定をプロに任せるラインは？

ざっくり言うと、大きい移転工事ほどＢ工事調整がコスト削減に寄与するインパクトは大きく、ＰＭやコンサルに支払う際の費用対効果も出てきます。
わたしの感覚だと、１００坪～２００坪クラスだと、絶妙にコスパが出ないかもしれません。
１０００坪超える大手デベロッパービルならプロジェクト全体をまかせるPM業者に依頼しましょう。
また、査定業務だけを切り出して、交渉で下がった部分の○○%をインセンティブでいただくようなサービスもありますので、このようなところを組み合わせていくこともできます。

これならOK！NovolBaサービス

ちなみに、NovolBaが提供するスタートアップ向けのオフィスサービスは会議室も家具も揃えて手ぶらで入居OKなサービスです！
いろいろと悩んでるようなところがあればぜひ一度ご相談ください。