ドキドキが止まらない!!オフィス移転・入居工事のA♡B♡C♡-前編-

2024年2月18日 16:44

はじめに


「あー、、ドキドキする。。。Bの数字がどうなることか。。。」

移転工事のPMをしてるとき、もっともドキドキするのは、、、

そう、B工事の見積なんです。

どうも。スタートアップオフィスよろず相談はやしです。
今日は、ちょっとコアなお話ですが、結構移転の話では肝になるB工事についてお話します。
この構造がわかっていると、オフィス選びと移転工事の構造が突破できます。
50名超えるスタートアップの移転担当のかたで、はじめて100坪単位の移転を担当する方、ぜひ押さえておいてください。
概論だけではなく、ちょっと生生しいところまで書いてみます。

今回の前編では工事の仕組みと回避策についてまとめてみました。
後編はもう少しマニアックなB工事の仕組みについて解説してます。ぜひご一読ください。

オフィス移転における入居工事の仕組み

オフィス移転も100坪クラスになると、固定費も100万円単位、イニシャルコストは1000万円単位になってきます。
オフィスの工事は設計に基づいてざっくり以下のような工事をします。

オフィス移転における工事項目
①家具工事
②間仕切り工事　：壁を立てる工事です
③内装工事　　　：ここでは主に壁・床・天井の表層工事のこと
④電気照明工事　
⑤セキュリティ工事
⑥情報インフラ工事
⑦移転作業
⑧不用品処分
⑨現状回復工事

そして、抑えておくべきことは、ビルごとに入居者へのルールとして工事の種類によって「誰が工事するのか」を決めています。
このあたりの業界の決まり事を抑えておく必要があり、その中での肝がB工事っていう話です。

オフィス工事のA♡B♡C♡

工事内容によって誰がやるか、誰が負担するか決まりがありA工事、B工事、C工事、の3種類に分かれています。

やっかいなのがB工事なのですが、これは、入居者が支払うにもかかわらず、業者が指定されているため相見積などでの価格交渉ができません。
そしてどこからどこまでがB工事なのかは、ビルによって定義されています。

このあたりの仕組みとしきたり知っていると、相見積もりはできなくても打ち手がいくつか残されています。

・ビルを選ぶ段階で知っている担当者、
・設計の段階で知った担当者、
・工事の見積依頼する段階で気づいちゃった担当者、

それぞれの局面でかなり打ち手が変わってきます。
もちろん最初から知ったうえでビル選びと交渉準備をしましょう！という話なのです。

なんとか下げたい入居工事！ポイントは？

基本的にB工事は下がらないと思っておいたほうがよいのですが、うまく回避していく方法がいくつかあるのでご紹介します。

CheckPoint①ビルの契約の前にB工事区分を確認

前述の通り、見積の段階になったらほぼやり直しできないです。
なので、まずはB工事でどこからがC工事なのか、ビルによって基準が違うので、このあたりは賃貸契約の前にしっかりと確認しておくことオススメします！これは、「貸方基準」という書類を各ビル管理会社がまとめているので正確にはそちらで確認してください

ちなみに、日本の不動産大手デベロッパビルのほとんどのビルは間仕切り・内装・電気工事　ともにB工事で交渉できないことが多いです。

CheckPoint②ビルへの申し込み条件で「C工事にしてもらう交渉」

これは、デベロッパによりますが、何より獲得したいのは空室を埋めることです。なので、強気に条件交渉できる案件であれば、ビルの申し込みのときに「内装工事をC工事で対応させてもらいたい」と提示
リーシングの営業の方が工事部よりも強い場合は、うまく調整してくれる（こともあります）
ただ、これは優位に交渉できるときに限ります。仲介や窓口の担当に話を切り出して、申し込み時点で競合がいて、物件としては獲得したい場合は、状況を見てあきらめることも判断の一つです。

ちなみに、前述した大手デベロッパビルの場合は絶望的です。
交渉時に優位性が出そうであれば担当の営業が頑張って社内調整してくれるかもしれません。想定されるポイントは以下です。

１．広い面積を長期期間入居してくれそう。
２．長期間空室が続いていて、なんとか入居してほしい
３．建て壊しが決まっていて、ビルの保全自体の優先度が低い

いずれにせよ、ビル選びの段階で担当してくれる営業の方や、仲介の担当者へどれくらい調整シロがあるかを伺いながら、できるだけこの段階で打診しましょう。

CheckPoint③設計パートナーにB工事調整をお願い

借りる時点でできる限りのことはしましょう！というのが前の２点ですが、不動産を決めたあとに、設計と工事調整が入ってきます。
ここもさすがにこの規模は設計会社にお願いすると思いますが、ここのパートナー選定のところも会社によって得手不得手があり、どこまでやってくれるかを判断できるようにしておいてください。
基本的には全体のプロジェクトを任せるＰＭ業務（プロジェクトマネジメント）と、デザインを提案してくれる設計業務があります。

パートナーによっていろんな得手不得手と特徴があるので、しっかり押さえたうえで選定することをオススメします。

・デザインが得意
・働き方やアンケートなど社員を巻き込んだプロジェクトなどが得意（大手向けのコンサルなど）
・全体のPMが得意で、B工事調整もノウハウがある
・プロジェクト全体を１社で請負えて丸投げできる

B工事の範囲が大きいプロジェクトになる場合は、最終的なコストコントロールはB工事調整になってきますので、委託する内容にB工事調整業務もいれたうえで受けてくれる会社を選定することをオススメします。

これならOK！NovolBaサービス

ちなみに、NovolBaが提供するスタートアップ向けのオフィスサービスは会議室も家具も揃えて手ぶらで入居OKなサービスです！
いろいろと悩んでるようなところがあればぜひ一度ご相談ください。