実務編：「タイトルレポート」ってなに？

ハワイで不動産の売買を行うとき、日本と同じように、対象となる不動産がどのような土地、建物なのか、誰が所有しているのか、所有権のほかに何か権利（抵当権など）が設定されているのか、を調べなければなりません。

ハワイには、こういった情報を徹底的に調査するシステムがあります。

この調査を「タイトル・サーチ」（権原調査とも呼ばれます）と言います。

このタイトル・サーチの結果をまとめたものを「タイトル・レポート」（権原調査書とも呼ばれます）と言います。

タイトル・サーチでは、その対象となる不動産が一番最初に正式に登記された日までさかのぼり（可能性としては登記制度が開始した１８４６年までさかのぼることもあります）、登記所の記録、裁判所の記録、税務署の記録など、関連する記録が調査されます。

この調査は、タイトル会社（大抵はエスクロー会社に併設されています）のタイトル・サーチ専門家が行います。

タイトル・サーチを行った後、結果をまとめたタイトル・レポートは、売買取引の関係者全員に提出されます。

提出される先は、売主、買主、それぞれのエージェント、エスクロー会社、タイトル会社、そして融資を行うローン会社、譲渡証書作成担当の弁護士、などです。

このタイトル・レポートに重大な問題がない限り、その内容をベースに「タイトル保険」が登記時に発行されます。

タイトル・レポートに例えば抵当権がまだ載っている場合、現在の所有者のローン抵当権であれば、登記の際にクリアにされますので問題ありませんが、それ以前の抵当権が何らかの理由で残ってしまっている場合は、この抵当権をはずさないと登記ができません。

通常こういった古い抵当権が残っているのが発覚した場合、抵当権を設置した銀行に連絡して確認し、もう完済されているにもかかわらず、何らかの理由でまだ記録が消されていない場合は、銀行に記録を消す手続きをしてもらいます。

もし本当にローンが完済されておらず、抵当権が残ってしまっている場合で、当時の債務者に連絡がつかない、などという困った状況になると、現在の所有者が持っている「タイトル保険」を使って完済してもらい、抵当権の記載を消すことになります。

こんな時の銀行とのやりとりや、タイトル保険を使いたい場合の手続きは所有者本人がしなくても、エスクロー会社がすべて代行しておこなってくれますので、一般消費者である売主や買主は、実質的には何もしなくてもいいということになります。

当事者であり、一般消費者でもある売主や買主は、ほとんどの場合、このようなシステムの詳細の説明を受けずに売買をされています。

詳細を知らなくても、エスクロー会社やタイトル会社、保険会社などが面倒な作業をやってくれ、取引が潤滑におこなわれるよう、裏方がたゆまぬ努力をしてくれているため、取引には直接影響がなく、知らなくても大抵の場合問題は解決されるため、いちいち説明されないのだと思います。

特に日本の売主や買主の方々には、こういった説明は全くされていないと思います。

問題が発覚した場合でも、本人は何もしなくても、専門家たちが水面下で解決してくれるので、説明してもらう必要がないと言えば、そうかもしれません。

恐怖心をいだかせてしまいますし、面倒ですもんね。

ですが、やっぱり当事者である以上、きっちり詳細まで把握しておくほうがいいと思うのです。

場合によっては、取引自体をキャンセルしたほうがいいということもあります。

例えば物件を購入するときに、タイトル・レポートになんだかよくわからない権利が記載されているとしましょう。

タイトル保険を使ってクリアにできるというのが基本ですが、時間がかかる場合があります。普通のローン抵当権であればやりやすいかもしれませんが、以前の所有者が養育費を払っていないことで裁判にかけられ、裁判所から支払い命令が出され、その支払い金額がその不動産に付帯してしまっているような場合、裁判所もまきこむことになるので、時間がかかります。

不動産購入の際、タイトル・レポートを受け取ったら、一度目を通し、エージェントにレポートの内容を詳細に報告してもらいましょう。なんだか見たことがないような抵当権や権利の記載がある場合、取引をキャンセルしたほうが無難なこともあります。

ハワイで不動産を売買する場合は、面倒なことかもしれませんが、タイトルレポートだけでなく、受け取った書類には必ず目を通すようにしましょう。

関連書類に必ず目を通して詳細を理解する、というのは、何もハワイの不動産取引に限ったことではありません。海外不動産の売買では、日本と事情が違うので、できるだけ詳細を理解するようにするほうがいいと思います。