敷金について

いつもご覧頂き、

ありがとうございます。

前回は、「礼金」について書きましたが、

初めての一人暮らしのお客様からよく質問されるので、

今回は「敷金」について書いてみます。

敷金とは

「敷金」ってなんですか？

とよく聞かれることがあります。

簡単にいうと、預け金です。

なので、退去時には返金されるもの。

では、なぜ敷金を預けるのでしょうか。

昔は、大家さんに対する補償がとても少なかったです。

敷金を預け入れることで、万が一家賃が払えないときでも、

大家さんが敷金から家賃を回収することができました。

大家さんの安心にも繋がっていたのです。

また、敷金は、退去時の原状回復費用（清掃代、補修代）を差し引き、

返金されるので、大家さんとしては、

借主さんが退去したのに、お金を払わないから、

原状回復ができないということがなくなります。

最近は、保証会社が沢山出来てきたことにより、

敷金を預けないケースが多くなってきました。

保証会社は、家賃の補償、また退去時の原状回復費用、

そして、短期解約違約金も保証してくれるところもあり、

大家さんとしては、保証会社の契約を必須にする物件が近年では、

多くなってきたイメージです。

私が新卒の頃（2014年）の東京は、

保証人を立てるか、保証会社を立てるかを選択することができました。

しかしながら、現在の福岡では、

保証会社の契約は必須、また保証人も必須と、

なかなか保証に対して厳しくなってきた印象があります。

保証会社によって、敷金の預け入れがなくなり、

借主さんとしては、初期費用が安く借りれるようになったのは、

メリットではあります。

敷金を預け入れることがデメリットというわけではありませんので、

物件の選択の際には、敷金があれば預け入れても何も問題はないので、

ご安心ください。

退去時の実費精算と敷引き精算について

敷金の預け入れで注意することが１つあります。

それは、敷引き精算の場合です。

通常の普通借家契約の場合、

実費清算のため、敷金は預け入れたとしても、

清掃代、補修費が差し引かれて、

残金が返金されます。

通常、賃貸借契約の場合は、

「善管注意義務、原状回復義務」があります。

善管注意義務とは、わかりやすく言うと、

綺麗に壊さず使いましょうということです。

また、原状回復義務は、わかりやすく言うと、

使ったら、元の状態に戻しましょうということです。

敷金を預け入れる、預け入れないに関わらず、

清掃代、補修費はかかります。

なので、敷金を預けておけば、

退去時に別途請求されて、払えないということはなくなります。

退去するということは、次の物件への契約金や引っ越し費用があって、

相当な金額の出費があるので、敷金あった方が安心と言えます。

では、敷引きというのはどういうものなのかというと、

敷引き金額は戻ってきません。

退去する際に、原状回復費用と修繕費として一定額として頂きますということです。

ここで注意しなければならないのは、

あくまでも通常の使用で大きな修繕がない場合ということです。

例えば、ペットを黙って飼育していたり、

お部屋でタバコを吸っていたりすると、

敷引き金だけでは、修繕費用は収まりません。

その場合は、追加で請求されます。

ですので、敷引き契約だからと言って、

善管注意義務がなくなったというわけではありませんので、

使い方は注意しなければなりません。

例えば、敷金２ヶ月、敷引き１ヶ月の契約の場合、

退去時、敷金１ヶ月分だけ返金されるということです。

中には、敷金２ヶ月、敷引き２ヶ月という契約もあります。

その時によく質問されるのが、退去費用に家賃の２ヶ月分も絶対かからないですよね？ということです。

実は、敷引きの意味合いとしては、原状回復費用・修繕費だけではありません。

「礼金」としての意味合いも含まれます。

これが注意しなければならない点です。

理由としては、

ネットの募集条件で以下のような場合があります。

礼金０ヶ月、敷金３ヶ月。

礼金０ヶ月で調べるとこういうケースを目にすることがあります。

しかし、募集条件をしっかり確認してみると、

「敷引き３ヶ月」と書いていることがあります。

敷金は一切、返金されないということですね。

敷引きということを知っていて納得して、

この条件で契約するのであれば、

全く問題ないです。

しかしながら、申込をするときに、

仲介業者へきちんと確認をして、

申込をしないと契約の時に知って痛い目に合う可能性があります。

目に見えない「礼金」が存在するということです。

家賃交渉に敷金上乗せは通用する？

礼金、敷金を上乗せして、

家賃を交渉してほしいというご要望を言われることがあります。

法人契約のときによく要望されることですが、

家賃補助の上限が決まっており、

入居者様としては、礼金や敷金を上乗せして、

少しでも家賃補助の中に抑えたいという意味ですね。

入居者様のお気持ちはすごく理解できます。

礼金を上乗せして家賃を下げる交渉は、

実際のところ可能です。

しかしながら、敷金はあくまでも預け金なので、

大家さんとしては沢山預けてもらっても、

家賃を下げるメリットが全くありません。

抜け道があるとすれば、さっきの敷引きをうまく使うことですね。

しかしながら、敷引き契約はできないようにしている企業様も多いので、それは、ご自身の会社規定を確認してみないとわからないです。

結論、敷金を上乗せして家賃を交渉することは、

難しいと言えます。

最後にまとめます。

「敷金」はあくまでも預け金である。

「敷金」がある場合は、敷引き契約に注意する。