住宅ローン破綻をしないための方法とは？【元住宅ローン担当者が解説】
どーも半沢くんです。
先日住宅ローン破綻について以下のようにツイートしたんですが、
元銀行員で住宅ローン担当者としての意見。
— 倍返しの半沢くん＠老後2000万チャレンジ (@moneyhanzawakun) April 13, 2020
住宅ローン破綻しそうなくらい厳しくなったら、条件変更契約を銀行に申し出てください。
期間を延長することで毎月の約定返済額を少なくすることが可能です。
銀行側もおそらくコロナ対策ということで柔軟に対応するよう国から要請があるはずです！ https://t.co/uopi4pbb0u
4,000以上のリツイート、いいねがつく自身史上最多記録を更新しました。
リツイート、いいねしてくださった方本当にありがとうございます！
ここまで反響があったということは、住宅ローン破綻についてみなさんかなり興味があるということだと思うので、もう少し深堀りして住宅ローンの条件変更や金利の引下げ等について述べていけたらと思います。
住宅ローン破綻しないための条件変更とは？
住宅ローンを毎月返済する額は指定する銀行口座から引き落としがあるため分かっている人が多いと思いますが、自分が変動金利でかりていたのか、固定金利で借りていたのか、金利は何％で借りていたのかというともう分からなくなっているという人が多いと思います。
実際、全く理解していない～理解しているか不安という人が全体の約半数を占めていることからも理解できていない人が本当に多いんですね。
そこで、まずは自分がどんな条件で借りたのかを把握するために、契約当初の書類一式を全部出してきましょう！
契約当初の書類がたくさんあると思いますが確認するために必要な書類は、
ローン契約書
金利変更等に関する特約書
この二つのみで大丈夫です。
まず、ローン契約書で見るべきポイントは
（※静岡銀行の契約書を参照しています）
左側ページの黄色のマーカーで引いた借入利率と返済回数です。
ここをみることで、当初年何％で借りたかどうかと返済回数は全部で何回であったかを把握することが可能です。
変動金利の場合はこれでいいのですが、固定金利を選んだ方は右側ページの黄色背景部分も要チェックしてください。
固定金利の場合、特約期間が終了した際には自動的に変動金利となり終了後はそこに書いてある金利となります。
次に金利特約書で見ておくべきポイントは、
借入利率と利率の変更という部分です。ここを見ることで詳細な金利条件について把握することが可能となります。
あと忘れてはならないのが、延滞した場合です。
返済が滞り延滞した場合は、各銀行によって遅延損害金がかってきます。
大体延滞した場合はどこの銀行でも年利14％や15％ぐらい必要となってくるので、できる限り延滞したくないところです。
詳しくはこの現代ビジネスさんの記事に載っているので是非参考にしてみてください。
新型コロナウイルスの感染拡大で収入がダウン、住宅ローンの返済が厳しくなっている人がいるかもしれないが、延滞だけは絶対に避けなければならない。
— 現代ビジネス (@gendai_biz) April 12, 2020
コロナショックで「住宅ローン破綻」の恐ろしすぎる現実 https://t.co/zTLy6D36su
毎月の返済額を減らすには？
毎月の返済額を減らすには３つ方法があります。
・金利を下げる交渉をする
・返済期間を延長してもらう
・繰り上げ返済をする
この中で一番返済額を手っ取り早く減らすために有効な手段は返済期間を延長することです。
例えば2,000万円を年利1.0％で借入期間20年間として毎月返済した場合の毎月の返済額は、
91,978円となりますが、
これを25年に5年延長すれば、
75,734円となります。
５年延長すれば毎月の返済額は16,000円も変わってくるんですね。
これを条件変更といって、今回のコロナの影響で収入が減ったことを銀行側に伝えれば、対応してくれるはずです。
銀行側も、借入主が返済する意思があるのにそれに応じないというのはしないはずですし、もし最終払えず競売にかけるところまで行くと銀行側の処理としても大変になるからです。
コロナの影響で暫く給与が大きく減額になりそうな人にはこの手段をとるのが一番効果的です。
しかし期間を延長することで返済期間が延びるので総返済額が増えてしまう（利子が5年分多くかかっている）という大きなデメリットがあります。
このデメリットを解消する手段が「繰り上げ返済」です。
繰り上げ返済は銀行によってそのやり方は異なるのですが、多くの銀行では電話やネット経由で手数料も特に不要で対応してくれることが多いです。
徐々に景気が回復し、給与水準が増えたらまた毎月返済額を元の水準に戻すのではなくある程度余裕をもちながら、まとまった貯金ができたときに繰り上げ返済手続きを行うというのが一番ベストな方法だと思います。
金利引下げ交渉を上手にする秘訣は？
金利引き下げをすることも毎月返済額を減らす方法として効果的です。
しかし、期間を延長してもらうことと同時に金利を下げてもらうのはかなり困難であると思います。
なぜなら、期間延長ということは、銀行側が譲歩しているから金利引き下げまでは応じないからです。
年収が大きく下がっている場合、他の銀行で借換することも難しいであろうと銀行が判断した場合についても応じてくれる可能性は極めて低いと思います。
一方で、上手く金利引き下げの交渉ができるのは融資残額、残期間によりますがそこまでコロナの影響で年収が下がらず、変動金利で1.0％以上であれば十分交渉の余地はあると思います。
一度住宅ローンのシュミレーションを行ってみるといいと思います。
イオン銀行の返済シュミレーションを使うとおおよその諸費用も含めてシュミレーションすることができるのでおススメです！
まとめ
住宅ローンの返済は固定費として家計に対して重くのしかかってきます。
条件変更をすれば少しでも負担は軽くできるので、まずは銀行に相談してみてください。
国からも柔軟に対応するよう銀行側に要請しているため恐らく真摯に相談に乗ってくれるはずです。
また住宅ローンだけでなく通信費や電気代、保険などの固定費を見直しする良い機会だと思いますので、まず何に何円使っているのか把握し、無駄を徹底的に省くよう努めていきましょう！！
お金を自動的に貯めていくための仕組みづくりについては↓を参照してくださいね！！