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Photo by norinity1103

僕と1号戸建てとらいおん大家さん

Hanto

こんにちは。Hantoです。
今回は僕が築古戸建投資をどの様なきっかけで始める事になったのか、一戸目の戸建てをどの様に入手したのかを簡単にご紹介させていただければと思います。

私がこうして一戸目を手に入れたという話はセミナー参加の判断に使えるかと思いまして、当記事を書くに至りました。

大してオチも無い話ですが、お付き合いいただければ幸いです。


１．築古戸建て投資を開始した時の背景

「なんも買えねぇ」
2020年の夏頃だったかと思います。
コロナ過に入り緊急事態宣言も発令されて、リモートワークが定着してきた頃に僕は築古戸建て投資のチャレンジを始めました。

当時、ベンチャーで勤務する中で「自分の事業を持つべきだ」と思い副業を始めたのですが、どの副業も本業をこなす中で上手く顧客とコミュニケーションが取れず、辿り着いたのが不動産投資でした。

大きく分けて不動産投資の手法は下記の3つがあると思います。
１．新築アパート、マンション投資
２．中古アパート、マンション投資
３．区分マンション投資
４．戸建て投資
(他にもあるよ、分類間違ってるよ！というご指摘はご容赦ください。)

さて。１～３については皆さんご認識の通り融資をひいて行うのが一般的です。(昨今は地方の低価格中古アパートを現金買いする猛者がいますが…)

ただ、当時の私は血迷って元国営電話企業を辞めてベンチャーに転職した身。勤務歴は短く、会社のネームバリューも無い、与信ボロボロのしがないサラリーマン。手元にあるのは学生時代と社会人時代に大切に貯めた貯金約500万円のみ。
…取れる選択肢は4しかありませんでした。特に築古戸建てのみです。

※今でこそ滋〇銀の様な銀行もありますが、当時はスルガショックの尾が引いており与信無しの人間に融資してくれる銀行は本当に見つからない状況でした。

２．与信0の不動産戦略

当時はとにかく不動産投資に関連する色々な本を読み、Youtubeの不動産投資チャンネルも沢山観ました。当時の私は下記の様な結論を出します。

・与信を再度積み立てる必要がある。
・ただ待っていても仕方ない。今できる事からやろう。
(勤務1年以上みたいな金融機関方針に従うと長期で何もできない)
・数百万円で始められる築古戸建て投資をやってみよう。

ここからひたすらポータルサイトを見ては500万円以下の戸建て内見に飛び回る日が始まります。

３．らいおん大家さんとの出会い

このひたすら内見に飛び回る日は当時新婚だった妻と過ごしました。
(ほんと転職やら副業やらずっと振り回しっぱなしです)

そんな中、妻から「Twitterで面白い発信してる人のアカウントがあるよ。戸建て投資の参考になるんじゃない？」と共有して貰ったのがらいおん大家さんのアカウントでした。

当時、らいおん大家さんは物件内見やリフォーム費用を検討する生放送を続けてらっしゃいました。「これは勉強になる」と思い、その日から私のネットストーカー生活が始まります。

以降、らいおん大家さんのTwitter発信に張り付いて生放送には頻繁に参加し、各種ネット記事も読み漁りました。そうしていく中で

・各所のざっくりしたリフォーム費用
・中よりも基礎、外壁が大事
・バリューアップより負の部分を隠す方法
等々
様々な知識を身に付けさせていただきました。

…恥ずかしながら最近は見る件数が以前より少なく、今これが出来るかはちょっと怪しいですが。当時は下図上部の「図面に修繕ポイントを書き込みまくって概算費用を算出する」という事は多少出来る様になっていました。

らいおん大家さんの現地調査図(僕の伊賀市戸建てです)

４．いざ買付

目標利回りは定まった。修繕費も出せるようになった。じゃあ後は買付を入れるだけですね。
そんな訳で1号戸建てを手に入れました。…とはなりません。

500万円前後の物件を見に行く、必死に間取り図を取る、費用を算出する、そうこうしている内にノールックや現金で買う人に攫われる日が続きます。
当時は車も無かったので、ひたすら電車を乗り継ぎ徒歩20分とかの家を見に行っていたので、流石に疲労も溜まって来ました。

当時僕は思いました。そもそも戦い方が間違っているのではないかと。そこで【ずっと売れ残ってる物件にひたすら指値をしていく】作戦に切り替えます。

SUUMOやathomeに掲載せれている物件を新着順で並べ替えて、後ろにある物件から見ていくわけです。
結論、この作戦は功を成して埼玉県北部の物件を売値の半値程度で購入する事が出来ました。

内見時にはバインダーと自宅で印刷した間取り図をもって仲介さんの前でゴリゴリ書き込んでいき、当日中に「売主様にこれくらいで当たっていただけないですか？」と依頼をする、これを続けた結果1社の仲介の担当の方が買付を通してくれたのです。

真相は単純に現金買付だったから受け入れてくれただけかも知れません。
ただ、当時実際に内見～買付を行った私としては「目の前で自分より10歳以上歳の離れた若者が、必死に図面に書き込みながら妥当なリフォーム費用を出した事」が心を撃てたのではと考えています笑。
(当時は無茶な指値を通していただき本当にありがとうございました)

そんな訳で大家デビューのきっかけを下さったらいおん大家さんは私にとって恩師なわけです。

５．最後に

※これから書く事は私の個人的な思想です。他意は無いので悪しからず。

TwitterやYoutubeを見ると華々しいDIYerの活動が見受けれます。また、地方の築古戸建てについても値段が上がり続ける市況です。

その様な市況の中で「DIY前提で物件を買う」という意見をたまに耳にします。個人的にはあなたが専業大家で無いのであれば、あまりお勧めできない方針だと思っています。

「職人に外注して十分利回りが出る。ただ、もっと利益幅を上げるために一部DIYをする」という姿勢の方が副業として築古戸建てをした方がリスクが低いと考えているためです。
この姿勢で物件を買っていれば、一旦DIYにチャレンジしてみてダメなら外注でなんとか客付けまで持って行くというリスクヘッジが出来ます。
本業が急に忙しくなる、家庭の変化があって時間が取れなくなる、トラブルは常につきものなので。

…ちなみに私は1号で多少DIYチャレンジしましたが、想像以上に自分が不器用で二度とやりたくないという結論に至りました笑。

上記の考えに少しでも共感いただける方にはつくば市で行うらいおん大家さんセミナーは非常に有用だと思います。私がそうやって戸建て投資を始めたので生き証人なので笑

最後に繰り返しになりますが下記がセミナー申し込みのURLとなっています。もし本記事で学べる内容に少しでも興味を持っていただけたら、申込いただけると幸いです。
既に申し込んで頂けた方、当日お会いできるのを楽しみにしております！


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