【マンション・不動産】＠世田谷区 ヴィンテージマンション（旧耐震）”だけど”耐震クリアしてる物件マップ
◆自己紹介
・会社について
静岡県浜松市にて不動産業を営んでいる会社です。
最近は主に首都圏での仲介業をおこなっています。
元々は建設業者として1982年に創業し、不動産業としての免許取得後はどちらの事業も並行して行っております。
ホームページ https://hamasa-corporate.studio.site/
・担当者について
３代目継承予定者です。
略歴：電鉄系の不動産会社（売買仲介メイン・賃貸仲介、管理対応）→不動産テックの会社を複数社経験（①BtoB SaaS・中古マンションの提案アプリ、②ローンテック、③電子契約）
マンション、戸建、土地、投資物件と色々な物件の仲介経験を基に、皆様に寄り添ってその人にとって正しい物件選びのサポートをさせていただいています。
はじめに
こんにちは！
株式会社浜佐工務店の佐藤達弥（さとうたつや）と申します。
今回お伝えしたい内容はこちらです！
【世田谷エリア】
旧耐震物件(築古物件)でもここなら安心してOK！
そんな物件についてマップで共有します！
おさらい
先日旧耐震物件の選び方という内容で記事を投稿しました。
その中での旧耐震物件の説明の抜粋です。
旧耐震物件とは？
そもそも旧耐震物件とはどのような物件のことを指すのかご存知でしょうか？
不動産において旧耐震物件とは1981年の建築基準法の改正によって、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物のことを指します。
あくまで築年日ではなく、確認申請を受けた日が重要になります。
マンション等の大型建築物については1982年〜1983年あたりがボーダーになるイメージです。
また、デメリットについても記載しておりますので抜粋します。
デメリット（リスク）について
デメリットとしては大きく次の４つがあります。
・安全性
旧耐震基準では震度５程度で倒壊しない、新耐震基準では震度６強〜７程度で倒壊しないという基準があります。つまり、基本的な設計の安全性が大きく違います。
・資産性
少なくとも40年以上は経過している物件になりますので、共用部が傷んでいるケースもありますし、長らく良い管理がされていない場合、管理状況が良くないこともあります。
そういった物件は安かろう、悪かろうという評価になってしまいます。
・金融機関の選択肢
銀行によっては住宅ローンを貸出する基準として新耐震基準を求める場合があります。
旧耐震基準でもOKな金融機関については個別にご紹介をさせていただきますので、お気軽にお申し付けください。
（・税制優遇を受けられない）
括弧書きになっているのは後述しますが、受けられるケースもあります。
基本的には、
不動産購入時にかかる登記費用軽減
不動産取得税軽減
住宅ローン控除
など、税制優遇に該当するものが受けられないです。
さて、最後の括弧書きにしたデメリットの「税制優遇を受けられるケース」について深掘りさせていただければと存じます。
耐震診断を受けている旧耐震物件が実は都内では多くあります。
そして各区が診断結果の公表もしております。
以下記事の抜粋です。
耐震の検査を受けた物件では、
①NGの箇所が出ている物件
②NGが出ていない物件
③NGが出ているが耐震改修をしている（する予定）物件
このパターンがあります。
②or③の物件は税制優遇が受けられる可能性があるマンションなので、こちらについてまとめてみました。
耐震診断の義務及び公表
都で定められている緊急輸送道路沿道の物件で旧耐震の物件については耐震診断が義務化されており、耐震診断をおこなったマンションについて、下記の世田谷区のページで公表されています。
なお、沿道の耐震診断はほぼ終わっているはずです。
この中で、診断結果より
・新耐震基準に適合している（②NGが出ていない物件）
・新たに新耐震基準に適合するように耐震改修をしている（③NGが出ているが耐震改修をしているorする予定）
物件について抜粋してマップに落とし込んでみました。
安全性の評価Ⅲに該当するもの
大規模の地震※の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が低い。
※震度６強から７に達する程度の大規模の地震
ちなみに物件の現地に行くとエントランス付近にこんなシールが貼ってあります。
世田谷区『耐震基準クリアマップ』
※確認しながら作成しましたが、詳細は世田谷区の公表ページ参照をお願いします。
また、悪用及び同業者の利用禁止でお願いします。
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他の旧耐震物件と何が違うのか
税制優遇
こういった物件については建築士事務所に依頼して、耐震適合証明書を発行することができれば、旧耐震物件ではあるのですが、マイホームにおいては
・住宅ローン控除
・登記費用の優遇
・不動産取得税
等の税制優遇が使えるかと存じます。
※詳細は税務署への確認が必要です。
安心・安全
耐震基準が直近のデータとして証明されているので、居住の際に安心して住める物件になります。
また、こういった改修をしている物件はマンションの自治がうまくいっているケースが多いので、そういった面でも安心できます。
物件担保力
金融機関によってはこういったデータのある物件については融資がしやすいもしくは旧耐震NGなとこでもOKになるケースがあります。
資産性
上記のメリットより、新耐震基準の物件と同じ土俵で戦える→他の旧耐震物件と比べ資産性の面で優位に立てます。
まとめ
今回旧耐震物件でも資産として安心感のある物件について記載させていただきました。
ただ、あくまで管理状況や、全体の修繕状況、積立金等財務状況も確認しなければいけないのは他の物件と同じです。
まずは気になった物件や選び方について詳しく説明をさせていただきますので、ご相談いただければ幸いです。
他エリアについてもまとめて欲しいというお声があればまとめていこうと思います！
個別の物件についてもまとめていきたいと考えております。
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