Signateのデータサイエンスコンペに参加しました！1/3
0.はじめに
トヨタコネクティッド株式会社 先行企画部 新技術開発室所属のHalufy(ハルフィと呼びます…)です。
Signateという、AI/データ分析の領域でコンペを開催している媒体があるのですが、その中の、地理情報を活用したデータサイエンスコンペに参加してきましたので、今回はそれを記事にしようかなと思います！
今回参加したコンペは、国土交通省が主催している「地理空間情報データチャレンジ ～国土数値情報編～」になります。
もう少し言いますとですね…。
不動産の賃料予測の精度を競うモデリング部門と、不動産市場の物件価値を高めるためのアイデアを競うアイデア部門とが開催されたのですが、今回はアイデア部門に参加しました。
今回、私1人でこのコンペに猪突猛進したのではなくてですね、トヨタコネクティッドでお仕事をしているメンバーと一緒に、このコンペに参加させてもらいました。
そこでせっかくなので、活動内容を元に記事を書こうかなと思ったわけです！
この記事では、コンペの具体的な検討事項というよりも、まずはなぜこういったコンペが開催されるにあたったのか、なんていう、不動産市場の歴史だとか現状なんてものをざっくばらんに書いていけたらなと思います。
（私たちのチームのアウトプットに関することについては「Signateのデータサイエンスコンペに参加しました！2/3」にて記事にしておりますので、そちらもよろしければと思います m(_ _)m）
1.目次
2.不動産市場の歴史というか背景というか
まずは、コンペ参加するにあたって、個人的には馴染みのなかった不動産市場について、知識をインプットしていきました。
いろいろと調べてみると、不動産市場におけるデータ活用の歴史や現状について、さまざまに言及されていたのですが、以下に、その中のいくつかを紹介しますね。
ゼンリンnote：
不動産におけるポイントオブインタレストデータの力を解き明かす：
マッキンゼーのレポート「ビックデータによる不動産変革」：
これらの要点をまとめてみると、以下が特筆できそうかなと思います。
従来は限られたデータと直感に依存していたため、過小評価されている資産がある。これを、ビックデータを使った高度な分析を取り入れることで、それを特定することが可能になるとのこと。
機械学習や人工知能を用いた分析により、膨大なデータから隠れたパターンを抽出し、不動産投資の判断や不動産や地域開発戦略の精度を向上させることが可能になっていく。
例えば、AIを使った分析によると、建設許可の数、1.6km圏内のコーヒーショップの増減、同じ郵便番号内の建物エネルギー消費量、などがその周辺にある物件の資産価値に実は影響があるという結果が出たりしている。
どうやら、不動産とデータ活用っていう領域は、歴史的にはまだ若いものになるみたいで、これから盛んになっていくみたいですねぇ。
3.不動産評価だとか物件価値だとか
ところで、よく不動産価値だとかって言葉を、わりとよく耳にするかなと思うのですけれども、そもそもこれらってなんぞや、ってこともちらっと書いておこうかなって思います！
不動産価値には以下の要素が含まれているみたいです。
①経済的価値：市場価格、収益力（テナント向け）、将来性、流動性、維持管理コスト
②社会的価値：安全性、バリアフリー設計
③環境的価値：エネルギー効率、緑化率
④文化的価値：デザインの独自性、文化活動の促進
補足
①の経済的価値に関して、もう少しだけ記載したいと思います。
この物件の経済的価値とは、主に「土地の価値」と「建物の価値」の2つの要素から成り立つようです。
土地の価値＝路線価×敷地面積×掛け目(補正率)
以下の要素なんかも関わってくるみたいです。
立地条件：交通の便や周辺施設の充実度など、生活の利便性が高いエリアほど価値が高まる。
土地の形状(区画の形)：整形地や広い土地は建築の自由度が高く、価値が高くなる傾向がある。
建物の価値＝再調達価格×延床面積×(法定耐用年数－築年数)/法定耐用年
こちらについても、以下の要素なんかも関わってくるみたいです。
デザイン性や機能性：周辺環境と調和したデザインや、耐震性・断熱性などの機能性が高い建物は、価値が維持されやすい。
余談
ちなみに、ちょっと話はズレるのですが…、以下は、売りに出すまでを考えてマンションや一軒家を購入する際の参考になる項目だそうです！
マンションの価値が下がりにくくなる要素： 利便性、エリアのブランド価値、部屋の広さ・部屋数、希少性、建物・部屋のデザイン性、災害リスクが低い、日当たり、管理の良し悪し
一戸建ての価値が下がりにくくなる要素： 土地の素材や形状、近隣に空き地の数、近隣の同じ時期の新築戸数、災害リスクが低い、希少性
こういった、広い意味合いを持った不動産価値なるものを高めるアイデアをいろいろと検討していったわけなんです！
実際にどんなアイデアを提出したのかについては、Signateのデータサイエンスコンペに参加しました！2/3」にて…。
ぜひに！
4.おわりに
こうした不動産市場という領域に関わるのは、個人的には初めてのことだったのですが、活動の頭のところでこういった市場調査したりすると、知らないことを知れる機会にもなって、とても新鮮な発見がありましたね。
こういった個人的に馴染みのない市場というか業界というか領域というか…、の現状や課題を把握することは、その市場に限らず、新しい観点でのモノの見方ができるようになるような気がして、ちょっと頭が良くなったのかなぁ…、なんて感じました笑
ではでは。
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